物业服务市场及其主体：理解与分析

（一）物业服务市场的含义

市场是商品经济的产物，是实现商品交换和商品价值的纽带。 有商品的生产与交换，就必然会形成市场。 狭义的市场指商品买卖的场所；广义的市场是商品流通过程中各种交换关系的总和，是不同产权所有者之间关系的体现。

物业服务市场，是物业管理服务产品的交换领域，是物业管理服务中一切交换关系与流通关系的总和。 物业服务市场是与房地产市场相关的服务产品市场，房地产产品进入消费领域后，业主需要物业管理服务，成为物业服务需求主体；物业服务企业等提供物业管理服务，成为物业服务供给主体，自然而然形成物业服务市场。 这一市场包括两大内容：物业劳务服务与物业经营服务。 物业劳务服务属于能够通过控制劳动过程来预知劳动结果的生产服务；而物业经营服务则不然，它主要是通过产权交易的运作过程来完成。 由于这两类服务的提供方式和内容不同，交易物业服务产品的物业服务市场必然存在不同的级别层次。 主要包括一级物业服务市场，如综合物业服务管理权交易市场、物业管理顾问服务市场；二级物业服务市场，如清洁卫生、绿化、保安等专项物业服务管理权交易市场；三级纯劳务性物业服务市场，如物业服务劳务用工市场、物业服务经纪人市场等。

（二）物业服务市场的构成

1.物业服务市场主体

物业服务市场主体是指物业服务市场的行为者，包括物业服务商品的供给方、需求方与调控方三者。 ①需求主体。 物业服务市场需求主体是业主。 物业的所有权人（业主）存在通过专业物业管理来保养维护物业，维持物业管理区域良好的生态环境、社会秩序，以实现物业保值增值的需求。 ②供给主体。 物业服务市场供给主体，是指各种物业服务商品或劳务的供给者。 各类物业服务企业，包括综合性物业服务企业、专业性物业服务企业（如项目公司、清洁公司、环境绿化公司、保安公司、维修公司等）或其他提供物业服务的管理人。 ③调控主体。 各级政府的物业行政管理部门及相关机构、物业管理协会都会在物业服务市场上起到不同的协调作用，都是调控主体。 同时，这些组织机构也可以是物业管理政策法规服务产品的供给主体。

2.物业服务市场客体

物业服务市场客体是物业服务市场上用于交换的对象，这就是物业公共服务与物业经营服务。 物业公共服务是指物业服务企业通过为其所管物业的业主提供公共服务，同时企业也可得到报酬或利润的物业服务过程，如物业的维修养护、清洁卫生、环境绿化、安全保卫。 物业经营服务是指物业服务企业通过为业主代理经营其委托的物业，为业主挣得物业收益，或通过经营物业管理区域公共资源，发挥资源的效用，同时企业也可得到报酬或利润的物业服务过程。 物业经营服务，是物业服务市场上最能反映物业服务经济特征的客体内容，它体现了服务的成果。

3.物业服务市场环境(www.xing528.com)

广义上的物业服务市场环境包括硬环境和软环境。 狭义上的物业服务市场环境主要是指与物业服务交易活动有关的制度环境，包括规范市场的各种社会制度、物业服务的相关法律法规以及具有服务效用的契约文件。 具体包括：物业服务的相关法律法规与政策，如民法、经济法、民法典、合同法、企业法、物业管理条例等；房地产业的相关法律法规与政策；基本的社会制度，包括宪法与市场经济体制等。

（三）物业服务市场的特征

物业服务市场是房地产市场的一个组成部分，但由于物业服务市场主体、客体和环境的复杂性，以及与房地产市场交易产品的不同，决定了物业服务市场呈现出一些不同于房地产产品交易市场的特征。

（1）物业服务市场是服务产品交易市场。 与房地产产品交易市场对象是房地产产品本身不同，物业服务市场交易对象是围绕进入消费领域的房地产即物业的服务，交易的是服务这种无形产品。

（2）物业服务市场中的物业服务产品的交易是一个持续的过程。 在一般的服务产品交易中，包括房地产产品的交易基本都是一次性交易完成。 但物业服务市场服务产品的交易不以交易物业管理权而结束，相反，它是服务产品交易的开始，是在一个约定管理周期内的持续交易活动。 这一交易特征增加了物业服务产品交易成本，增加了物业服务企业的经营风险，交易质量即物业服务质量也易于受到监督。

（3）物业服务市场是一个由多层次委托代理行为实现的服务产品市场，主体关系复杂。 物业管理原始主体是业主（包括前期物业管理阶段的开发商），一级市场主体有物业服务企业或其他管理人；二级市场主体有各类专业公司。 从业主大会到业主委员会实现第一次管理权委托，业主委员会到物业服务企业的第二次管理权委托，物业服务企业到专业公司的第三次管理权委托，每次委托行为都以契约或合约方式约定各方关系。

（4）物业服务产品交易的质量等级、标准要求是以约定为基础，是收费与等级对应的定制服务。 物业服务产品质量等级不同于一般商品的“依质论价”，而是“以价定质”，是事先约定收费与等级对应的定制服务，质价相符。 一般来说物业服务费用高，服务等级也高，享受的服务项目多，服务水平也较高。 既要求尊贵的服务，而又不愿意多交费的物业服务要求是做不到的，它违背了物业服务质价相符的规律，也违背了等价交换的原则。