如何实现专业物业管理？

（一）物业管理委托代理的产生——交易费用及分工问题

在物业管理实践中，业主为了使物业保持良好状态，使居住（或办公、商业）环境更加舒适，生活品位更高，就需要对物业进行管理，比如清洁、绿化、保安、消防、楼宇自动化等。 这时，业主有两种选择：一是直接在市场上购买各种所需劳务或实物产品；二是委托一家物业服务企业就所有物业管理相关事项提供专业服务。

第一种情况下，业主须分别聘请园丁、清洁工、维修工、保安员，购买各种设备等，要与多家企业（或个人）进行交易。 这种方式虽然直接，但是缺少集体谈判机制，单个业主面对供应商在谈判中会因信息不对称而成为弱者，价格往往会很高，同时在没有规模产品及服务交付的条件下，固定成本摊销也会导致价格提高。 虽然有越来越多的途径（如互联网的出现）使人们能较容易地找到所需信息，但这种搜寻成本有可能减少，不可能消除。 这种情况对独立别墅或单一业主的物业有一定价值，但对区分所有建筑物的区分所有权人则不适用。 这些业主所需的物业服务的主要内容不仅仅是清洁、维修、保安等“硬件”的管理，更多是社区公共秩序管理、关系维护、文明建设、精神和心理需求等“软件”的管理。

第二种情况下，物业服务企业的引入将大大降低业主管理的复杂程度。 按科斯的理论，业主只需与物业服务企业签订一个契约，不必与各个专业公司（如清洁公司、园林绿化公司、电梯公司、机电公司等）签订一系列契约。 并且如果签订一个较长期的契约替代若干个较短期的契约，那么签订每一个契约的部分费用就被节省下来。 这种方式既有利于降低交易成本，又有利于简化业主对供方的管理难度，便于监督与控制。 由此可见，专业物业管理的产生有其必然性。 业主将物业管理工作委托给专业物业服务企业完成，一方面，可以充分利用外部资源（物业服务企业）提供的专业化管理和高生产率，使物业的价值最大化；另一方面，业主也不用为非自己专长的物业管理事务分散精力，专注于自己的专业工作，从而在分工条件下提高了整个社会的产出水平。 另外，开发商从事房地产的投资、修建及销售活动，但其并不一定要直接进行物业管理。 如果在市场上聘请物业服务企业来管理的效益大于开发商自己筹建物业服务企业来管理的效益，那么开发商就倾向于委托其他的物业服务企业。

《物业管理条例》提倡房地产开发与物业管理“分业经营”，但目前这种进程似乎很缓慢，甚至倒退。 这其中的主要原因是“混业经营”对开发商有利。 另外，我国的工商企业界同样存在类似问题：“混业运营”，即物业及物业管理的价值从属于各类工商企业运营的价值，物业及物业管理没有体现独立价值。 工商企业破产时才发现资产（主要是各种房地产及设备）的价值。 因此，委托代理制在物业管理活动中存在下去的重要前提是“分业经营”和“分开运营”。 而“分业经营”和“分开运营”的前提是物业服务供应商能让房地产开发商和各类物业业主、工商业界等物业服务需求方充分认识物业服务主体独立运营所创造的更大价值。(www.xing528.com)

（二）物业管理的效率来源——专业化分工与学习效应

“一体化”运作模式是工业经济时代企业组织中普遍存在的一种现象，其特点为：沿着产业链顺序作业，强调所有工序整体“面”上的改进，主张加强产业链条，依靠自身的力量，信守“肥水不流外人田”的理念，将所有环节的利润收于同一家公司。 从企业竞争力角度来看，这种传统的一体化作业的策略思考已经落伍，世界已进入分工整合的新阶段。 如今，许多国家和产业正在向分工整合模式转变。 在分工整合的环境下，没有任何公司可以什么都做，并且都做得很好。 企业必须集中资源和力量，选择一个或几个最具优势或专长的领域，在专业化的基础上形成技术优势和规模优势，成为专业领域的领头羊。 在我国物业管理行业成长的初期，主要实行的是“小而全”“大而全”一体化运作模式，相当一部分物业服务企业偏向于在公司内部建立各种部门，聘请相关人员以应付在管理中碰到的各种问题。 而物业管理本身具有综合性，涉及治安、绿化、清洁、智能化、房屋修缮等各个方面，这些项目中有一部分是专业性较强、科技含量较高的项目，如电梯系统、监控系统、消防报警系统的安装、维修和保养等。 由单一企业包揽所有业务的做法会使企业内交易费用（特别是专业化费用）过高，工作效率较低。 所以，越来越多的物业服务企业采用外包的形式来进行管理。

外包是分工整合模式下的一种有效的组织方式。 外包最早于1990 年由Gary Hamel 和C.K.Prahaoad 在《哈佛商业评论》上发表的《企业的核心竞争力》一文中提出。 外包可以看作是劳动分工的延伸。 企业将非自己专长的业务外包出去，充分利用最优的外部专业化资源，可降低生产的复杂性与管理的难度，减少经营成本，增强核心竞争力，并提高对环境的应变能力。

专业化分工使企业产生学习效应。 对于物业服务企业及外包企业（供应商和分包商）而言，适当外包能使企业集中精力专注于生产某个特定的产品，并使大规模生产成为可能，这样一来即可产生学习效应。 学习效应能带来巨大的外溢效果。 学习曲线也称经验曲线，是美国康奈尔大学Wright 博士首先在飞机制造业发现的。 他发现累计产量和累计平均生产成本（工时）之间存在某种函数关系（即学习曲线），每当飞机的产量积累增加1 倍时，累计平均单位工时就下降约20% ，即下降到产量加倍前的80% 。 学习效应的产生是因为我们不仅可以通过“干中学”这种免费的非正式教育直接在工作中学习，更可以通过向别人学习来积累自己的经验。 这种直接与间接知识、经验的积累可以积累人力资本、降低生产成本，最终会带来巨大的外溢效果和经济效益。