经济学视角下的委托代理理论探析

微课 6-4　在物业管理中应用委托代理理论应重点关注什么

委托代理理论是制度经济学契约理论的主要内容之一，委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。

委托代理关系起源于专业化的存在，当存在专业化时，就可能出现这种关系。 在这种关系中，代理人由于相对优势而代表委托人行动。 现代意义的委托代理概念最早是由罗斯（1973）提出的：“如果当事人双方，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些决策权，则代理关系就随之产生。”(www.xing528.com)

“委托-代理”行为发生的前提是委托人和代理人均是理性的。 委托人是理性的即委托活动将增加委托人的利益，或减少委托的损失；代理人也是理性的，将从委托代理中获得报酬。 委托关系之所以能够成立，是因为受托人能够解决委托人在生产、生活中自己不能解决或处理不好的事务。 例如，对缺乏物业管理知识的人，可以委托物业服务企业办理有关物业管理事务。 物业业主之所以将物业管理权委托给物业服务企业，是因为自己管理不如专业的物业服务企业管理好，自己管理成本也高；物业服务企业之所以愿意接受委托管理物业，是由于专业化分工和规模经营可以降低成本，从而获得企业应得的收益，同时还提高了服务质量，赢得业主的满意。

委托代理之所以能够存在，主要原因：一是源于代理人能够解决被代理人无法自己处理的事务，如专业物业管理活动，对于没有专业的机构、设施设备、人员和资质的业主来说是无法自己完成的；二是代理人代理被代理人的事务比被代理人自己处理事务的成本费用更低或收益更多，如单个业主自己处理物业公共服务问题，不但难以处理好，而且成本会比专业物业服务企业规模经营的成本高得多。