管理团体与规约管理：如何做好组织管理？

（一）管理团体

1.管理团体的产生

为了维护建筑物各部分应有的机能，解决彼此间的纷争，维护共同生活秩序，协调彼此间的共同利益，需要一个超越个人的团体组织，以借助该团体组织的力量，妥善订立管理规约，设置管理机构，处理共同事务。 区分所有权人团体组织因而形成。

2.管理团体的建立

所谓团体，是指一栋区分所有建筑物上全体区分所有权人为进行建筑物及其基地附属设施的管理而结成的管理组织。 业主委员会是管理团体的具体表现形式。

3.管理团体的模式

区分所有权人管理团体的法律性质是现代区分所有建筑物管理制度上的一个重大问题，比较各国立法，我国学者认为，管理团体的法律性质可归纳为四种模式：①不具有法人资格的团体。 此模式以德国现行住宅所有权法为代表。 我国台湾地区的管理委员会，也是不具有法人资格的管理团体。 ②具有法人资格的团体，其代表国家有法国、新加坡等。 此模式不分情况，一律承认区分所有权人管理团体享有法人资格。 我国业主委员会法人资格问题，尚有争议，但从现有的法律条文和司法解释看，事实上已被看作法人团体。 ③管理团体法人（附条件的法人资格模式）。 如日本建筑物区分所有权法规定，由30 人以下的区分所有权人所构成的管理团体在性质上即为无权利能力的社团，称为“区分所有权人的团体”（或管理团体）；但区分所有权人人数为30 人以上，且由区分所有权人及议决权（表决权）各以3/4 以上的多数集会的会议，决定成立法人，规定名称和办公场所，并在主要办公处所所在地进行登记，即成为拥有法人资格的“管理团体法人”。 ④判例实务上的法人资格模式。 如美国，现有法律制度不承认区分所有权人管理团体（公寓所有人协会）具有法人资格，但在实际上，在法院案例判决上，区分所有权人管理团体（公寓所有人协会）的法人资格已普遍获得事实上的承认。

（二）管理规约

1.管理规约的概念

在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自行管理规则。 一般来说，建筑物规模较大而且区分所有权人数较多时，共用部分的管理及所有关系也变得比较复杂。 有必要设定一个各区分所有权人共同遵守的规约，以维护区分所有权人全体的合法权益，以及物业管理区域内的公共环境秩序，保障物业的安全与合理使用。 管理规约的性质，是区分所有权人管理团体客观化了的自治法规，如同国家的宪法和公司的章程，为区分所有权人管理团体的最高自行管理规范。(www.xing528.com)

2.管理规约的设定、变更及废止

关于管理规范的设定、变更和废止，各国立法及实务虽然不尽一致，但归起来主要有两种途径：一是通过区分所有权人全体会议进行；二是房地产开发建设单位或出售单位预先制定，在分批出售房屋时，分别与单个买售人（受让人）达成同意该项管理规约的协议。

3.管理规约的内容

（1）关于区分所有权人间的基础法律关系（或所有关系）事项。 例如，共用部分的持分比例、共用部分的所有关系——部分共用部分与全体共用部分，各专有部分分配基地利用权的比例，建筑物灭失（或部分灭失）时等，以及各区分所有权人的权利和义务。

（2）关于区分所有权人间共同事务的事项。 例如，管理团体的组织机构、人数、权限及运营方式，管理人的选任、任期及职务权限、集会的方式（如召开会议的通知，表决权比例与法定人数的变更等） ，管理费用的数额及缴纳方法（如缴费日、迟延利息及存放等） ，等等。

（3）关于区分所有权人间利害关系调整的事项。 一是专有部分的使用限制。 专有部分虽然为专有所有权客体，区分所有权人可以任意使用、收益及处分，但为了建筑物的安全使用及维持区分所有权人间的共同秩序，专有所有权的行使应受到一定的制约。例如：易燃易爆物、不洁物、散发恶臭物等均可以按规约规定严禁携入；对其他区分所有权人构成妨碍或危害的动物饲养的禁止；供居住用建筑物，一般不得供非居住以外目的使用，尤其禁止饮食店等营业使用，但居住建筑物对用途限制不得超过合理限度。 二是共用部分（含基地）及附属设施的使用方法。 如在基地内的一幢住宅，其一定部分作为某些区分所有权人的专用庭院，或将基地的某一部分作为停车场，供拥有汽车的人无偿或有偿使用。 当然，这些部位的使用有一定的限制，并且在不损害其他区分所有权人使用其他部分时，规约方为有效。 ④关于对违反义务者的处置意见。 区分所有权人违反了管理规约的约定，则应承担相应的违约责任。 因此，在制定管理规约时应说明对违反者的处理程序和方法。

4.管理规约的效力、保管及阅览

管理规约是区分所有权人团体的最高自行管理规则，因此，区分所有权人集会的决议、管理者的行为等均不得与规约相抵触。 关于规约的时间效力，规约本身若定有生效日期，则以规定为准；若没有定生效日期，一般解释为自规约订立之日起生效。 规约的保管一般由管理人予以保管。 在无管理人时，则由使用建筑物的区分所有权人或其代理人根据规约或集会决议所定的保管人予以保管。 保管规约的人在有利害关系的人请求查阅时，除有正当理由外，不得拒绝对规约的阅览。 关于规约的保管地点，一般是张贴在建筑物内容易看见的地方，或每个区分所有权人都有一份。