建筑物所有权的区分方法

（一）专有所有权

微课 6-2　如何理解专有所有权专有部分的范围

1.专有所有权的含义

专有所有权又称专有权或特别所有权，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。

2.专有部分的范围

区分所有建筑物的专有部分是由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成，与其他专有部分或共用部分以墙壁（共同墙壁）、天花板、地板相间隔。 因此，所谓专有部分的范围，也即专有部分的界限。 由于专有部分的界定直接影响到交界部分，各区分所有权人有能够自由使用、改良的权利；同时，为维持建筑物的整体安全，有必要对专有部分的范围进行界定，避免所有权有可能产生的损害建筑物安全的行为禁止问题。

关于专有部分的认定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2 条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为法定专有部分：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有利用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为特定业主所有权的客体。

3.区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利

（1）所有权。 专有所有权是以区分所有建筑物的专有部分为客体而成立的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性。 区分所有权人在法律界限范围内，可以自由使用、收益、处分专有部分而不受他人干涉，也享有物权保护请求权等。

（2）相邻使用权。 所谓相邻使用权，是指区分所有权人为保存其专有部分或共有部分，或在改良的必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分，或不属于自己所有的共有部分。

4.区分所有权人作为专有所有权人应承担的义务

专有所有权人的义务，实际上就是建筑物区分所有权人的专有义务，归纳起来主要包括以下内容。

（1）尊重建筑物区分所有权的性质以及建筑物专有部分自身性质和用途，按照本来的用途使用专有部分，不得擅自改变本来用途。

（2）正当维修和改良的义务，即专有所有权人如果对专有部分进行维修和改良，必须遵循正当性，不得破坏建筑物安全及外观，不能妨碍建筑物整体的正常使用以及违反各个区分所有权人的共同利益。

（3）容忍他人行使专有权的义务，即建筑物区分所有权人都有行使专有权的权利，当区分所有权人正当使用、维修、改良其专有部分时，其他区分所有权人有容忍的义务，不得阻碍和妨害。 例如，其他区分所有人因维护、修缮其专有部分或设置管线，必须进入另外所有人的专有部分时，该专有部分的所有人无正当理由不得拒绝。

关于业主在专有所有权方面的权利与义务，《民法典》第272 条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（二）共有所有权

1.共有所有权的含义

共有所有权，或称共用部分持分权，是指建筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规约，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。 《民法典》273 条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

2.共有所有权的形态

（1）按份共有。 按份共有，又称分别共有，是指数人按应有份额（部分）对共有物共同享受权利和分担义务的共有。 在按份共有中，各共有人对共有物享有不同的份额。各共有人的份额，其具体数额一般由共有人约定明确。 在区分所有建筑物中，区分所有人应占的共用部分的份额，一般是按物业登记时颁发的房屋产权证中的产权面积作为计算基础。 如楼梯、走道、电梯间及电梯间前厅的面积分摊，均按产权面积所占份额计算。

（2）共同共有。 共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。 共同共有的特征包括：第一，共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提；第二，在共同共有关系存续期间内，共同财产不分份额，这是共同共有与按份共有的主要区别；第三，各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务，在区分所有建筑物中，道路、绿地、文体设施等就属于共同共有。(www.xing528.com)

3.区分所有权人作为共有所有权人的权利

（1）对共用部分的使用权。 这是建筑物区分所有权人作为共有所有权人的一项基本权利。 在一栋建筑物上，专有所有权人对共用部分（如走廊、电梯等）依其性质为共同使用，因此，共用部分不管其持分多少，在使用上应是全体使用。

（2）收益权。 这是建筑物区分所有权人作为共同所有权人所享有的一项基本权利，即各共有所有权人根据规约或其持分，获得因共用部分产生的利益的权利。 如物业管理区域内公共资源经营的收益，扣除物业服务企业经营成本和正当收益外的盈余部分应归业主所有和支配。

（3）共用部分单纯的修缮改良权。 该项权利是指各共有所有权人基于居住或其他用途的需要，可对共用部分享有单纯的修缮改良权。 所谓单纯的修缮改良，是指不影响或损及建筑物共用部分原有性质的修缮改良行为。

4.区分所有权人作为共有所有权人的义务

（1）按共用部分的本来用途使用共用部分。 所谓本来用途，是指必须根据共用部分的种类、位置、构造、性质及规约的共用部分的目的或用途。 例如，停车场用于停车，不允许堆放杂物，用于垂直运输的工具电梯（货梯）不能用于载客等。

（2）分担共同的费用和负担的义务。 区分所有建筑物的共用部分，通常是整体建筑物的实体部分，而为此所发生的管理、修缮、维持、改良费用，应由全体区分所有权人分担。 鉴于共用部分可分为全体共用和部分共用两类，因而各国法律普遍规定，全体共用的费用由全体区分所有权人分担，部分共用的费用由该部分区分所有人分担。 关于共用的费用和负担的范围，主要包括：日常维修和更新共用部分及共用设备的费用；管理事务的费用，包括管理人员的酬金；由区分所有权人共同负担的税项；不动产或区分所有权人连带负责的债务。 至于共同费用和负担的份额分担，一般按共有所有权人对共用部分所占的共同持分的比例予以核定。 区分所有权人不得以放弃权利为由不履行义务。

（三）共同管理权

1.共同管理权的含义

共同管理权亦称构成成员权，我国《民法典》称之为共同管理权，它是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利和承担的义务。 建筑物区分所有权的成立，是以一栋建筑物为基础的，在该建筑物质和区分所有权人为了实现使用专有部分的目的而必须使用共用部分，各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人对其专有部分的使用，不得违反全体共有所有权人的共同利益，此种建筑物构造与权利归属和使用上的不可分割的相互关系，使各区分所有权人在事实上总有该建筑物的共同使用的建筑空间，从而使全体区分所有权人之间形成一种共同的关系。为了维持该共同关系的存在，尤其是为了共同管理共用设施等共用部分及其他共同事务，从而维持区分所有权人继续存在的机能，这样一来，便产生了各区分所有权人作为团体组织之成员，参与共同管理，享受应有的权利和承担相应的义务，便形成共同管理权。

2.区分所有权人作为共同管理权人的权利

（1）表决权。 表决权是指业主参加建筑物管理团体的集会，对业主大会讨论的事项所享有的投票表决权。

（2）提议权。 在物业管理活动中，业主享有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利。

（3）知情权和监督权。 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，并监督物业服务企业履行物业服务合同；监督业主委员会的工作；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

（4）请求权。 请求权主要包括以下内容：请求召集业主大会会议；请求正当管理共同关系之事务；请求收取共用部分应得的利益；请求停止违反共同利益的行为。

3.区分所有权人作为共同管理权人的义务

（1）执行业主大会所做出的决议。 业主大会所做出的决议，是管理团体的集体意志，对于全体业主都有约束力。

（2）遵守管理规约。 业主应当依照管理规约的规定行使权利，履行义务。

（3）接受、服从管理服务人员的管理。

（4）支付共同费用。 业主具有对建筑物中属于全体共用部分的管理、维护、修缮和改良所需费用的分担支付义务。 该共同费用实际上就是物业管理活动中的物业管理费。