建筑物所有权的定义与特点

（一）建筑物区分所有权的含义

微课 6-1　如何理解建筑物区分所有权的含义与特征

建筑物区分所有权是指两个或两个以上的区分所有权人共同拥有一栋建筑物时，各区分所有权人对建筑物所享有的复合权利，它是各区分所有权人对建筑物专用部分所享有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的共用部分共有权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的共同管理权之总称。 我国《民法典》第271 条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑物区分所有权包括下列三种权利。

（1）专有所有权：每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称专有部分的所有权）。

（2）共有所有权（亦称共用部分持分权）：对于建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权。

（3）共同管理权（亦称成员权） ：当整栋建筑物或整个物业管理区域的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有共同管理权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利和请求停止违反共同利益行为的权利等。

（二）建筑物区分所有权的客体

建筑物区分所有权作为一项独立的不动产权利形态，仅指一栋建筑物的一部分，这样，就面临着建筑物区分所有权的成立与一物一权主义的关系问题。 一物一权主义是罗马法以来物权法的基本原则。 根据这项原则，一物一权的客体是以一物为限及一物之上不能存在两种相同的物权。 这里所说的“物”，是指除人的身体外，凡能为人力所支配，具有独立性，能满足人类社会生活需要的有体物及自然力。 对建筑物来说，将其划分为不同的部分而分别设有所有权，不仅不会影响物的使用功能，恰恰是使用该建筑物所需要的，特别是对建筑物中的专有部分完全可以进行独立的和排他性的占有、使用、处分，并可以通过房地产登记公示于众。 因此，于建筑上设定区分所有权，并不违反一物一权主义，关键是对民法上的“物”要灵活理解。

建筑物区分所有权所涉及的另一问题为“空间”是否为“物”？ 因为建筑物区分所有权是存在于一栋建筑物的各个被区分的空间上，也就是说，“空间权”是否确立？

在农业社会，人类对于土地的利用，一般以地表的平面利用为主，人们使用土地的目的是从事种植业、养殖业等。 人们占有、使用土地也就是占有、使用土地地表。 在有土地立法以前，人们对这个问题的认识并不深刻。 假如一个人拥有的土地仅仅以地表为限，也就是说，土地上的所有人就不能建屋掘井，这样，难以保护土地所有权的安全。随着19 世纪工业革命，城市地价高涨，土地的立体化利用已很普遍，使得土地的立法由平面转向立体，即土地所有人对自己所拥有的土地以地表为中心，而有上下垂直的支配权力，在此情况下，“空间权”的概念应运而生。 因此，“空间”作为物，可以成为区分所有权的客体。(www.xing528.com)

（三）建筑物区分所有权的特征

建筑物区分所有权作为现代民法中一种重要的不动产所有权形式，具有以下区别于一般不动产所有权的特征。

1.复合性

复合性指建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权和共同管理权构成。 一般不动产所有权仅指权利主体对不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。

2.主导性

在建筑物区分所有权所包含的三项内容中，专有所有权具有主导性。 其主导性表现在：区分所有权人只有取得专有所有权，才能取得共有所有权和共同管理权；区分所有权人专有所有权的大小，决定了共有所有权和共同管理权的大小。

3.一体性

一体性即构成建筑物区分所有权的三要素的专有所有权、共有所有权及共同管理权必须结为一体，不可分离。 在对专有部分进行处分时，其他部分同时处分，不可能对某一部分进行处分而保留其他部分。

4.多重性

建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权和共同管理权三个要素构成，因而区分所有权人的身份也具有多重性。 对专有部分的所有权主体而言，区分所有权人为专有所有权人；对共有部分享有所有权而言，区分所有权人为共有所有权人；对区分所有建筑物的行使管理权而言，区分所有权人为共同管理权人。