业主自行管理与物业服务的比较分析

（一）业主自行管理

业主自行管理是指特定物业管理区域内的全体业主，依照法律规定和共同约定，自行管理本区域内的物业公共管理事务的一种物业管理模式。 业主自行管理只是在产权角度，是一种经济权利实现方式，并不构成全面的自治权，所以不存在“业主自治”一说。业主自行管理包含两个方面。 首先，业主是物业的所有人，可以根据个体利益和自主意志对自己物业的专有权属部分进行自行管理和支配，在此基础上业主享有共有权和共同管理权，如选聘、监督物业服务企业的权力和对重大物业管理问题的决策权力等就属于共同管理权的集体行使。 其次，业主必须承担对物业进行必要管理、维护的义务，即对涉及共同利益的公共事务实行公益性、民主化管理，这就要求单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发，调整、约束自己的行为。

业主通过业主大会来行使业主权益，业主大会通过业主投票对物业管理区域内的公共事务进行表决，业主大会是业主的最高自行管理机构，业主大会的决议代表了物业管理区域内全体业主的意愿。 业主认为物业管理区域内重大的或普遍的事项，在符合条件下可以提请召开业主大会。 业主大会的决议，对每个业主都有效力，应积极配合执行。

业主自行管理通过业主大会进行，常设机构为业主委员会。 所谓业主委员会，是指通过业主大会选举产生，由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务企业管理运作的民间组织。 业主大会召开前的咨询性准备工作和业主大会做出决定后的执行性、监督性、评价性、总结性工作，以及部分由业主大会授权的有条件限制的决策性工作，由业主委员会完成。

（二）委托代理条件下的业主自行管理与物业管理的关系(www.xing528.com)

当业主集体选择委托代理方式来管理物业管理区域内的公共事务时，物业自治权出现分解，即将共同管理权的部分分解给接受委托的物业服务企业来行使，以提高物业管理专业水平和增进业主集体利益。 从业主与物业服务企业角度讲，两者的关系是委托代理关系。 从社会分工角度看，物业管理是对业主自主治理的优化，主要是专业物业管理可以降低治理成本，增进业主利益。

由于业主并不是将所有的公共管理事务都委托给物业服务企业，通常是将一些专业技术性工作（房屋维修养护、设施设备维修养护、清洁卫生、绿化等）或公共性强的事务工作（档案管理、秩序维护、公益文化等）委托给物业服务企业，而将一些决策工作（如制定和修改管理规约，选举业主委员会或更换业主委员会委员，制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，利用共有部分进行经营，以及所得收益的分配与使用等）决策权仍然控制在自己手中，因此，业主自行管理与物业服务企业开展的物业管理的关系是委托代理条件下的分工与协作关系，

具体来说，就是业主通过与物业服务企业签订物业服务合同，将业主自行管理与物业服务的作用界限划定清楚，业主除对自己物业专有权属部分进行自行管理和支配外，还要通过业主大会和业主委员会管理必要的公共事务，通过物业服务企业完成业主自己完成不了，或业主自己完成不经济的一些物业管理项目任务，从而使业主在公共事务管理方面，扮演的角色主要是决策者、监督者。 物业服务企业则成为专业物业服务提供者，扮演的角色主要是执行者、实施者、经营者。

另外，物业服务企业应将物业服务企业内部经营管理与其向业主提供物业服务产品的外部管理服务区分开来，处理好两者之间的关系。 企业内部经营管理水平的提高有利于保证向业主提供优质物业服务；优质物业服务有利于获得业主的满意评价，赢得物业服务项目的持续管理权，从而保证企业的经济效益。 因此，以优质物业服务满足业主需要，实现业主实施物业管理委托代理的目的，是保证物业服务企业经济效益，增强企业市场竞争力，实现可持续发展的正确选择。