房地产开发与物业管理的关系

（一）物业管理对房地产开发的影响

物业管理作为房地产开发的派生出来的新行业，但仍是相关性强的行业，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房地产开发的产品营销及行业发展前景。 物业管理对房地产开发的影响主要有以下几点。

1.对房地产开发的前期介入的作用

有关调查表明，在目前房地产经济发展中，人们在关注房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是物业管理问题。 物业服务企业可以进行前期介入，为房地产开发提供有价值的咨询服务建议。 如基于对业主需求的了解，对环境的规划提出有利于业主日后生活的建议，使物业服务项目更符合未来业主的需求。

2.有利于物业保值升值

从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。 缺乏良好的物业管理会导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。

3.有利于房地产市场的发展完善

物业管理的社会化和专业化的良性发展，是与房地产经济体制改革发展相适应的，它使房地产开发和物业管理在分业经营的前提下，有机地结合起来，具有繁荣和完善房地产行业和房地产市场的作用。

4.物业服务品牌对房地产开发的长期效应

良好的物业服务品牌不但能促进房地产营销，也能进一步开拓房地产企业在市场中的份额。 品牌是一种无形资产，优秀的品牌代表着某种商品或服务具有较高的质量、性能和效用，同时也使其在市场中能够占有较大的份额，具有较强的竞争力。(www.xing528.com)

5.有利于推动外向型房地产经济的发展

物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必由之路，是改善我国房地产投资条件和投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。

（二）物业管理与房地产开发的关系

1.物业管理与房地产开发的区别

物业服务企业与房地产开发企业，在企业性质上是相同的，但它们又有诸多不同的地方。 一是提供的产品不同。 房地产开发企业提供的是房地产产品，而物业服务企业提供的是物业服务产品。 二是经营活动范围不同。 房地产开发企业的经营活动范围涵盖了房地产生产、流通、消费等经济环节；而物业服务企业的经营活动范围主要是在消费环节。 三是交易产品的性质不同。 房地产开发企业在消费阶段有针对房屋质量问题的售后服务活动，但这是房地产开发生产性活动的延伸；而物业服务企业开展的是针对业主的物业服务需求的各类物业服务活动。 前者是房地产开发经济活动的重要组成部分，后者是物业服务产品交易活动。 四是经营管理活动方式不同。 房地产开发企业主要从事房地产投资开发活动，将房地产产品作为直接收回投资并获取利润的手段，是典型的投资经营行为；而物业服务企业只是为物业及业主提供管理服务，是一种通过管理服务获得收益的经营行为。 五是交易的方式不同。 房地产开发企业与业主交易的是物业的所有权，并通过一次性交易实现经营目标；而物业服务企业与业主之间交易的是与管理权委托活动有关的管理服务产品，这种交易不是一次性交易，而是在委托合同约定期限内连续不断的交易。

2.物业管理与房地产开发的联系

从物业服务企业与房地产开发企业之间是否有隶属关系来看，有如下两种联系。第一种是房地产开发企业附设物业服务企业。 房地产开发企业为了满足房地产营销和售后服务的需要，常设置物业服务企业实施物业管理。 该种物业服务企业与房地产开发企业是从属关系，物业服务企业作为房地产营销和售后服务的主要载体，往往是房地产开发过程的延续和发展。 目前国内这种形式占很大比例。 第二种是委托专业物业服务企业实施物业管理服务。 一般来说，业主委员会成立之前，第一次选聘物业服务企业的工作由房地产开发企业完成，可以通过公开招投标的方式选聘专门从事物业管理服务的企业实施物业管理，此时，物业服务企业与房地产开发企业构成了聘用关系，双方依照合同规定行使各自的权利并履行各自的义务。 当业主委员会成立后，选聘物业服务企业则由业主大会决定，业主委员会负责具体选聘事务。

微课 5-3　怎样处理好物业服务企业与行政管理部门的关系