物业管理环境分析的方法与实践

微课 5-2　物业管理环境分析方法

对物业管理环境变化所产生的影响，可以从两个方面进行分析：一是对物业管理和服务有利的因素，即其对企业带来的市场机会；二是对物业管理和服务不利的因素，即其对企业带来的环境威胁。 对于机会和威胁，物业服务企业必须根据自身条件采取适当的措施，才能在环境变化中生存和发展。

物业管理环境分析通常采用的方法是SWOT 法，SWOT 是英文strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities（机会）、threats（威胁）首字母缩写。 其中，机会和威胁是影响企业的外部因素，优势和劣势是影响企业的内部因素。

（一）物业服务企业外部因素评价矩阵（机会/威胁分析）

1.EFE 矩阵的建立步骤

外部因素评价矩阵（简称EFE）的建立主要有助于归纳和评价经济、社会文化、政治法律、人口、环境、政府、技术及竞争等方面的信息，将宏观环境分析和区域环境分析中的有效信息进行分析和汇总。

EFE 矩阵的建立步骤如下。

（1）列出在外部分析过程中确认的外部因素。 因素总数为10～20 个，因素包括公司及其所在行业面临的重要的机会与威胁。

（2）赋予每个因素以权重，其数值由0（不重要）到1（最重要）。 确定权重的依据是该因素对公司当前战略位置的可能影响，权重越高，该因素就越重要。 确定恰当权重的方法包括对成功的竞争者和不成功的竞争者进行比较，以及通过集体讨论而达成共识。所有因素的权重总和应等于1。

（3）按照企业现行战略对各关键因素的有效反应为各关键因素进行评分。 机会与威胁均为1～4 分，“4”代表反应很好，“3”代反应超过平均水平，“2”代表反应为平均水平，而“1”则代表反应很差。 评分体现企业战略的有效性，所有的评分以分值大为好。

（4）用每个因素的权重乘以其评分，即得到每个因素的加权分数，再将所有因素的加权分数相加，得到企业该项因素的分数。

2.E F E 矩阵的实际应用

（1）根据关键外部因素对物业服务企业现行战略的有效反应程度进行评分。 例如：市场的巨大需求及发展潜力是物业服务企业发展的关键因素，只有具有市场需求，企业才能有所发展，因此这个关键的外部因素的权重最高一般为0.10；同时，人们的观念在不断更新，对物业管理从接受到支持，其发展对物业服务企业有着非常大的影响，故其权重最高为0.15。 为防止评分偏差，尤其是防止先入为主，至少应有3 人以上评分，人数越多准确度越高。

（2）取所有人的分值的平均分作为最后得分，从而可以获得企业在该关键外部因素的加权分数，该加权分数被用于分析企业对该关键外部因素在机会利用、威胁回避、对现行战略的贡献等方面的情况。

（3）通过建立物业服务企业EFE 矩阵分析模型（见表5.1） ，可以看出被分析企业现行战略对机会的把握或威胁的规避，并可以看出其行业的战略地位。

表5.1　物业服务企业EFE 矩阵分析模型(www.xing528.com)

资料来源：刁爱华.试论EFE 矩阵在物业管理企业外部环境分析中的应用［J］.当代经济，2007（7）.

（4）从表5.1 可以看出，物业服务企业目前的机会与挑战并存，从数字的对比上看机会略大于威胁。 虽然物业市场不规范，加入WTO 后的行业竞争会更加激烈，但物业服务企业具有巨大的市场潜力、广阔的市场前景，说明企业可以较好地抓住机遇、规避威胁。

（二）物业服务企业内部环境分析（优势/劣势分析）

物业服务企业在分析、获取和发展自身优势时，应抓住认识能力、决策能力、协调能力和应变能力4 个重点。

1.认识能力

物业服务企业必须对所处的内外部环境有清醒的认识，要正确评价自身所处的内外部环境和市场地位。

2.决策能力

在较为真实、完备的信息的基础上，制定企业发展战略，确定战略重点，并围绕该重点展开一系列策略研究，最终细化为执行计划。

3.协调能力

在物业管理过程中，需要对企业的物质资源、人力资源等进行调动和协调。 因此，在计划合理、可行的情况下，人员的综合素质在这一过程中显得尤为重要。

4.应变能力

随着自身经营行为的进行，竞争对手必然会做出反应，不仅如此，面对客户，会时常发生不可预测的突发情况，这就要求企业能够应对内外部环境的变化，做出相应的调整。

（三）建立SWOT 矩阵

通过前面的外部因素评价矩阵和内部环境分析，可以确定对企业外部环境的机会和威胁起重要影响的因素，以及对企业内部环境的优势和劣势起重要影响作用的因素。接下来要建立SWOT 矩阵，目的是帮助管理者制定如下4 类战略：SO 战略、WO 战略、ST 战略、WT 战略。 需要指出的是，SWOT 矩阵分析并不是要企业去选择4 类战略中的哪一类战略，而是为企业制定合理的战略目标提供考虑周到的综合性依据。

经过系统的战略环境分析，物业服务企业所面对的机遇和威胁以及自身的优势和劣势就显而易见了，这为接下来的战略方针和目标的制定与实现创造了良好的基础。