物业管理环境的定义与特点

（一）物业管理环境的含义

微课 5-1　物业管理环境的含义与特点

环境是指围绕特定中心主体且能对该主体的存在、运动状况起一定影响作用的诸事物的综合体。 在以人类为中心主体的情形下，广义的环境可分为自然生态环境和人文生态环境两大类；狭义的环境仅指自然生态环境和人工改造自然生态环境的物质性结果形成的环境。

广义的物业管理环境是影响物业管理和物业服务的自然生态环境和人文生态环境因素的综合体，是一个多因素、多层次的，且相互影响不断变化的综合体。 它包括宏观、中观和微观的物业管理环境。 狭义的物业管理环境仅指微观物业管理区域人工改造的生态环境和物业管理区域及周边社区人文环境。

（二）物业管理环境的特点

1.制约性

由于房地产业是在特定的社会经济和其他外界环境条件下生存、发展的，而物业管理与房地产业关系甚为紧密，必须面对这样或那样的环境条件，并受到各种各样环境因素的影响和制约。 因此，物业服务企业必须清醒地认识到这一点，要及早做好充分的思想准备，随时应付企业面临的各种环境挑战。

2.地域性

由于房地产最重要的一个特点是区域性，区域对房地产投资和经营具有十分重要的意义，使得物业管理也呈现出区域性特点。 不同区域的环境对物业管理的影响差别很大。(www.xing528.com)

3.差异性

物业环境的差异性不仅表现在不同的物业受不同环境的影响，而且同样一种环境因素的变化对不同物业的影响也不相同。 例如，不同的国家、民族、地区之间在人口、经济、社会文化、政治、法律、自然地理等方面存在着广泛的差异性。 这些差异性对物业管理和服务的要求显然是不同的。

4.相关性

物业管理是一个系统，在这个系统中，各个影响因素之间是相互依存、相互作用和相互制约的。 这是由于社会经济现象的出现，往往不是由某个单一因素所能决定的，而是受到一系列相关因素影响的结果。 例如，物业服务企业在开展服务业务时，要受到经济发展水平、市场供求关系、社会文化因素、科技进步及相关政策法规等因素的影响和制约，而这些因素之间又是相互影响的。 因此，物业服务企业要充分注意各种因素之间的相互作用。

5.动态性

物业管理环境总是处在一个不断变化的过程中，它是一个动态的概念，随着时间的推移，物业管理环境将会发生较大的变化。 当然，物业管理环境各种因素的变化是不一致的。 有些环境因素的变化相对较快且跳跃性大，而有些则相对变化较慢且跳跃性较小，这些因素对物业服务模式的稳定性有不同的影响。

6.不可控性

物业管理环境的影响因素往往是企业不可控制的。 一个国家的政治法律制度、人口增长及一些社会文化习俗等，企业不可能随意改变；而且，这种不可控性对不同企业和不同物业表现不一，有的因素对某些企业和某些物业来说是可控的，而对另一些企业、另一些物业来说可能是不可控的；有些因素在今天是可控的，而到了明天可能会变为不可控因素。 因此，在认识和尊重这些不可控因素的基础上，促进不可控因素向可控因素转化，也是物业服务工作的重要内容之一。