物业服务的前期准备阶段优化方案

物业服务的前期准备阶段，是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立，选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理的整个阶段。 物业服务的前期准备工作包括物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制、物业服务人员的选聘与培训、规章制度与临时管理规约的制定、物业租售的介入等4 个基本环节。

（一）物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制

企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模及特点灵活设置。 其设置原则是使企业的人力、物力、财力资源达到优化高效的配置，建立一个以最低人力资源投入达到最高运营管理效率的组织。 岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度地减少冗员。 具体员工数还需视实际需要而定。

（二）物业服务人员的选聘与培训

一般需要选聘两类物业服务人员：管理类和工程技术类。 选聘的人员应由富有经验的专业人员进行培训，培训时间以选在开展工作前3～6 个月为宜。 培训的重点对象是各部门的骨干；培训的目的是以胜任所担负的工作为主。 必须特别注意的是，电梯、锅炉、配电、空调等特殊工种的服务人员要取得政府主管部门的岗位资格认证方可上岗。(www.xing528.com)

（三）规章制度与临时管理规约的制定

规章制度的制定应该依据国家和政府有关部门的法律法规、文件和示范文本，结合本物业的实际情况，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。 《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项，依法做出约定。 这是物业管理规范化、法治化的前提，也是实施和规范物业管理行为的必要措施和保证。

（四）物业租售的介入

物业租售在其建设阶段就已开始。 房地产开发企业除自行进行的市场营销与租赁外，通常委托给经纪代理机构进行，特别是物业服务企业开始实施服务后剩余物业的销售与租赁。 物业服务企业在具备相应的资质后，可介入物业租售。