物业服务的策划阶段分析与优化

这一阶段的工作主要包括物业服务的前期介入、制定物业管理方案、选聘物业服务企业等3 个基本环节。

（一）物业服务的前期介入

所谓物业服务的前期介入，是指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与房地产开发活动，从物业服务运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业服务创造条件。

（二）制定物业管理方案

在前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案。 由于此时物业服务企业还没有到位，物业管理方案的制定由房地产开发企业完成。 房地产开发企业可聘请物业服务企业为其代做物业管理方案。 物业服务企业如果有能力提供这种服务，无疑会增加接受物业服务委托的机会。 物业管理方案主要包括以下内容：确定物业服务档次、确定物业服务标准和服务内容、财务收支预算。(www.xing528.com)

（三）选聘物业服务企业

在物业管理方案制定并经审批之后，应根据方案确定的物业服务档次，通过招投标方式选聘物业服务企业。 前期物业管理，由建设单位选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。

上述三个环节均由房地产开发建设单位来操作，这三个环节是物业服务全面启动和运作的必要先决条件。