物业管理涉及的其他主体及其作用

物业管理市场的主体，还包括建设单位、市政公用单位、居民委员会、专业性服务企业、物业管理中介机构、新闻媒体、社区民间组织等与物业管理有一定联系的机构。

（一）建设单位

建设单位作为物业的开发建设者，与物业服务企业、业主等主体具有非常密切的关系。 物业开发建设的品质，直接影响着后期物业管理的质量。 建设单位在没有销售完商品房之前，拥有待销售房屋的产权，本身也是业主。

与其他销售行为不同，商品房销售是一个渐进的过程，不可能等到建设单位销售完所有房屋，购房人全部入住，成立业主大会以后，才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。 业主大会成立之前的物业服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘的物业服务企业来实施。 但是在前期物业服务阶段，物业服务企业服务的对象不仅是建设单位，还有物业买受人，这就存在合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上相分离的现象。 为了解决这个问题，《物业管理条例》要求，物业买受人在与开发建设单位签订的房屋买卖合同中，必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容，以明确规范购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业服务的权利义务。 业主在前期物业服务阶段接受物业服务，实际是建立在三个契约基础之上：一是建设单位与物业买受人签订的包含前期物业服务内容的房屋买卖合同；二是建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约；三是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。 根据《物业管理条例》，开发建设单位在物业管理活动中，应当履行以下十项义务：①签订前期物业服务合同；②制定临时管理规约并向物业买受人明示；③通过招标投标的方式选聘住宅物业的前期物业服务企业；④提供必要的物业管理用房；⑤不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备的所有权和使用权；⑥与物业服务企业办理承接查验手续；⑦移交物业管理资料；⑧承担物业的保修责任；⑨承担未售出或未交付房屋的物业服务费；⑩参与筹建业主大会。

（二）市政公用单位

与业主日常生活、工作密切相关的供水、供电、供气、通信、有线电视等公共服务的提供者，我们统一称之为市政公用单位。 这些单位向业主提供产品和服务，业主支付相应费用。 因此，这些市政公用单位与业主之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。 但是，市政公用单位应当向最终用户收取费用，可以委托物业服务企业提供有偿代收费用服务，双方应当签订委托合同，确立委托关系。

（三）居民委员会

居民委员会（以下简称“居委会”）是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。 居委会是和社区对应的组织，与物业服务企业的管理范围并不一定吻合。居委会协助街道办事处开展工作，其职责包括户籍、治安、计划生育、征兵、民政优抚、爱国卫生等管理工作，以及退休、就业保障等社会服务工作。 居委会虽然是自治组织，但要办理许多行政事务，具有明显的行政色彩。 居委会和物业服务企业同是城市建设管理的基层单位，是城市管理工作的重要组成部分。 物业服务企业在追求经济效益目标的同时，也要注重社会效益。 在日常物业管理过程中，积极支持和配合居委会的工作，支持并参与社区精神文明建设和物质文明建设。

（四）专业性物业服务企业(www.xing528.com)

根据《物业管理条例》，一个物业管理区域内，只能由一个物业服务企业实施物业管理。 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理委托给他人。 近年来，越来越多的物业服务企业开始根据物业管理项目的特点，以合同的方式将绿化、保洁、保安、餐饮、设备运行等专业服务项目外包给专业性的公司经营。 通过业务外包，可以享受到专业化分工所带来的高效率，降低企业经营成本，提高服务质量，使企业资源集中在最具成本效益、最有价值的核心业务上，增强企业核心竞争力。 同时，物业服务企业也要加强对外包企业的管理，确保专业服务质量。

（五）物业管理中介机构

物业管理中介机构包括物业管理的咨询、代理和经纪等机构，尤指专门负责物业管理市场上的招标投标事宜的专业机构。 物业服务企业在不十分熟悉如何在市场上投标、怎样参加投标成功机会更大的情况下，可以委托专业机构代理物业管理市场上的招标投标等诸多事项，以提高中标成功率及中标质量。 物业管理中介机构对物业管理行业的积极健康发展起着良好的推动作用。

（六）新闻媒体

新闻媒体既是社会公信力的代表，也是公众获取信息的主要渠道，具有较强的舆论引导、舆论监督职能。 对于物业服务企业来说，新闻媒体的力量不容忽视。 新闻媒体通过对信息的汇总和传播，充分利用自身优势、发挥其在企业监督方面的作用，维护市场经济秩序，保障投资者的利益，促进社会和经济的全面发展。 新闻媒体对物业服务企业的正面报道，如社区文化建设成就、解决大量劳动力就业等，可以提升物业服务企业的形象，提高物业服务企业的知名度；与此同时，媒体对物业服务企业的负面报道，如服务性价比不匹配、管理不到位、管理纠纷等，有可能对物业服务企业造成损害。

（七）社区民间组织

社区民间组织也是参与、影响物业管理的重要力量。 社区民间组织是指立足于社区，由社区居民自愿组成，自我管理、自主活动，有一定的活动目标，以实现社区、居民和谐发展为宗旨的民间组织。 它是介于社区主体组织（社区党组织、居委会）和居民个体之间的组织，大体包括四大类：社会服务类、文化体育类、慈善救助类和社会维权类。 随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的不断完善，社区民间组织在社会事务管理、社会公益事业，尤其是社区建设方面的作用日益显现。 从宏观上看，它可以弥补市场失灵和政府政策的不足，如果把政府和市场比作“第一、二只手”的话，则社区民间组织就是“第三只手”；从微观上看，它是政府与居民交流沟通的纽带，有助于推动社区建设健康、有序发展。 特别是社区各类微观活动，如业主大会和业主委员会的成立与运作、社区垃圾分类管理、社区文化活动等，都需要社区强有力的组织才能开展。