如何实现业主的物业公共事务管理权？

（一）物业公共事务管理权的含义

微课 3-2　业主权益如何实现

建筑物区分所有权重要组成部分的共同管理权具有公共管理性质，需要由共同管理人通过一种公共性的治理途径来实现。 这便衍生出物业管理区域基于业主产权的共同管理权的一部分，需要通过集体选择方式委托物业服务人来实现的物业管理区域公共事务管理权（简称“物业公共事务管理权”）。 业主集体行使共同管理权并非全部委托给物业服务人，如决策权、选聘权、诉讼权、监督权并未委托。 当业主集体将物业公共事务管理权委托给物业服务企业后，便产生了物业管理市场上的物业服务企业的物业管理项目经营管理权。

（二）物业公共事务管理权的性质

物业公共事务管理权具有以下几种特性。

（1）物业公共事务管理权具有公关性。 物业公共事务管理权是共同管理权的衍生权利，由业主集体行使。

（2）物业公共事务管理权具有可委托性。 共同管理权在分解的情况下，业主可以自己行使公共事务管理权，也可以委托物业服务企业或其他管理人行使公共事务管理权。

（3）物业公共事务管理权具有绝对性。 物业公共事务管理权是用于区分所有权人享有的权利，必然具有绝对性，排除他人的干涉。(www.xing528.com)

（4）物业公共事务管理权具有从属性。 共同管理权衍生于建筑物的区分所有权的共有所有权，从属于专有所有权，随其转移而转移，随其消灭而消灭。

（5）物业公共事务管理权具有让渡性。 基于物业公共事务管理的特性，需要由具有专门物业管理知识和技能的个人、组织行使。

（三）物业公共事务管理权的实现

物业公共事务管理权是由共同管理权衍生而来。 物业服务企业行使的物业管理项目经营权源于业主集体的物业公共事务管理权的委托和由此带来的物业区域公共资源垄断经营权。 业主的公共事务管理权主要是通过合同确定双方的权利和义务，并履行合同来实现的。

为保证物业公共事务管理权的有效实现，物业服务企业和业主双方当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 在物业服务合同签订的过程中，当事人应当在最大限度地考虑目标物业管理区域物业特征的基础上，细致、详尽地约定合同条款，其中包括合同当事人的权利、义务和违约责任。 特别要注意，由于业主与物业服务企业、业主与开发商的信息不对称，存在履约风险，经济实力上，业主大都处于弱者地位，因此，在物业服务合同的缔结过程中，业主更应该注意保护自身的合法权益，注意规范物业服务合同的条款。

业主权益的实现仅限于产权主体角色，不能以业主委员会替代居民委员会，甚至搞无政府主义。 不仅如此，业主权利的实现还有赖于政府、居民委员会、物业公司、社工组织、民间组织等组织主体对良好有序的物业管理区域环境的营建与保障，形成和谐、共治、共赢的局面。 业主及业主委员会应按各自的角色和职责行事，并参与社区治理体系，不能在社区性职责上有僭越行为，不能以业主产权替代其他个人或集体权益，并强迫业主为自己谋利。