业主及业主组织在物业服务中的重要作用

物业服务需求主体包括业主及业主组织。 在物业服务活动中，业主是作为需求方而存在，通常所指的甲方就是业主，业主可以作为集体提出物业公共服务需求，业主大会做出选聘决定，业主委员会代表业主集体与物业服务方签订物业合同，物业服务企业或其他管理人可以作为乙方，为业主提供基础性物业服务区域的公共服务。 业主也可以作为个性化需求者形成市场化、个性化需求，物业服务方可以开展多种经营服务活动，满足业主的个性需求。

（一）业主和非业主使用人

1.业主

房屋的所有权人为业主。 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等物业的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 单个业主即专有部分的所有权人，可以是自然人，也可以是法人，如某单位或某企业。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主：一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；四是因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。 另外，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。

2.非业主使用人

物业的承租人、借用人或者其他物业使用人，由于不拥有物业的所有权，因此不能参与物业的实际管理。 但其作为物业的实际使用人，享有接受物业服务的权利，承担物业管理中的社会责任，并受管理规约和相关法律法规的约束。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确指出：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 非业主使用人与业主在物业管理活动中拥有的权利上的最大区别，是非业主使用人在业主大会中没有业主大会议事决策的投票权，没有业主委员会委员的选举权和被选举权。

（二）业主组织

业主在行使共同管理权管理物业管理区域公共事务时需要通过成立业主大会和业主委员会（或物业管理委员会）来实现。 业主作为产权原始来源主体，将共同管理权让渡给业主组织集体行使，业主组织便成为重要的物业管理主体。(www.xing528.com)

1.业主大会

根据《民法典》规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 业主大会是业主自行管理组织^[1]，由全体业主组成，是建筑区划（即物业管理区域）内建筑物及其附属物的管理机构。 一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主或业主人数较少且经全体业主同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。 物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，可以成立业主大会。 业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 业主大会也可以自然产生，即随着业主身份的确立和两个以上业主的存在，业主即可拥有召开业主大会的权利，业主大会不需要通过某种方式产生，已经自然存在，只需要成立业主委员会或物业管理委员会即可。

微课 3-1　为何要成立物业管理委员会

2.业主委员会

业主委员会是业主大会的常设机构，经业主大会从全体业主中选举产生，由5 至11 人单数组成，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。 业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责。 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律法规和管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

3.物业管理委员会

业主委员会并非唯一选择，关键是要以某种组织形式让业主权益得到正常行使。近几年来，广州、北京等地探索成立物业管理委员会来保证业主权利的实现。 主要适用于以下情形：不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件但由于各种原因未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的，等等。在上述情况中，应在基层政府组织下，由物业管理区域内的业主和有关单位成立物业管理委员会，承担业主委员会的职责，并组织、推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。 一旦业主委员会成立，物业管理委员会就不再履行业主委员会的职责，或自动解散。 但由于存在业主与居民身份之间的社区层面社会事务的交叉性、重叠性或城乡公共管理领域的社区覆盖的衔接问题，物业管理委员会有其存在的价值，可履行物业管理区域业主委员会职责之外社会性、公共性协调组织职责。