物业服务与物业管理的联系与区别

物业管理行业属于现代服务业，它的基本职能是为业主、住户提供较为完善的服务。 不过从理论上讲，物业服务和物业管理是从两个不同角度界定同一事物的方法，它们既有区别也有联系。

微课 2-9　物业服务与物业管理的辨析

（一）物业服务与物业管理的区别

1.概念的解释方法不同

物业管理是从管理权来源或取得、管理权实现、管理功效等管理学角度解释物业管理活动的方法；而物业服务是从服务产品交易的经济学角度解释物业管理活动的方法。

2.立足点不同

物业管理立足于物业、物业关系、物业管理区域环境秩序管理的综合效益，是全方位、全过程的管理活动，包括实体管理、资产管理和秩序管理等方面；而物业服务立足于合同约定的、有标准的、有边界的物业服务项目效益目标的达成，此时的管理活动只是达成服务目标、取得服务效益的手段。

3.价值追求和理念不同

管理强调以事为中心，围绕管理目标、职责和任务展开管理活动，强调目标的有效达成，追求高效率；而服务强调以人为中心，围绕人性激发和人的需要满足程度来展开管理活动，强调高满意度，追求高效益。 如物业服务企业是以物业功能正常发挥、环境优美、物业服务区域安宁为判断标准，还是以物业效用、业主满意度、物业服务区域生活品位为判断标准，反映了不同的价值追求和管理理念。

4.使用的领域不同

物业管理可以使用到与物业相关的所有社会活动领域，包括物业服务领域。 如物业服务企业的服务活动不但要受到宏观、中观（地方政府及行业协会）物业管理行为的影响与制约，而且物业服务目标的达成要通过具体的物业管理活动去实现。 物业服务只有在商业化的物业服务产品交易活动中才出现。(www.xing528.com)

（二）物业服务与物业管理的联系

1.服务是管理的一种表现形式

从管理学意义上讲，管理本身就包含平等关系下的管理和不平等关系下的管理（即管制）两种模式。 通常讲的服务即在平等关系下的管理活动，是管理的一种表现形式。平等关系下的管理是基于平等民事关系（通常是经济交易关系）的管理模式。 这种管理模式从理论意义上讲只可能产生于市场经济条件下的物质产品或服务产品的交易活动中。 其主要有三个含义：主体平等，等价交换，自由竞争。 随着物业管理行业的市场化进程加速，这种平等交易模式越来越浓厚。 但是在物业服务中有大量的活动是在不平等的管理方式下实现的，如个别业主不按物业用途使用物业，物业服务人员即可依合同以全体业主委托的公共事务管理权实现者的身份，对其实施规制约束措施。 此时双方虽然在法律上是平等的，方式上可以人性化一些，但双方在这一具体行为中的地位上显然不是平等的，物业服务人员代表的是全体业主，而个别业主只代表自己，并且要服从包括自己在内的全体主体制定的管理规约和物业服务合同的约束。

2.服务内容由管理活动来实现

服务内容具体表现为管理活动，或者说服务是由具体的管理活动来实现的。 如要满足业主对“环境优美”的服务需求，就需要对环境资源进行配置管理活动来实现。

3.两者都反映了管理风格

管理的两种模式在不同时代或不同情境条件下都可能成为最佳的选择，体现适应环境的管理风格的差异。 两者之间是可组合可优化的关系，不是排斥关系。 不平等关系下的管制实际上产生于早期的社会管理活动中，同时也存在于现代社会的各个领域，主要体现在国家治理，特别是行政管理等宏观活动中，同时行政机关、企事业单位的微观管理中也大量存在管制手段，如对不规范的行为、不符合要求的产品或服务实行纠正和惩处措施。 反过来，上述组织在现代社会也在推广人性化的服务。 当关系不协调、运行无序、社会不和谐时，就需要管制或管理；当关系协调、运行有序、社会和谐时，则更多地强调服务。

4.反映不同企业经营管理的专业特色

这可以从公司名称与专业特色的联系上反映出来。 从管理或服务的专业领域看，有的以资产管理为主，用“管理公司”名称；有的以服务为主，用“服务公司”名称；有的以顾问、中介为主用“顾问公司”“中介公司”名称。 因此，可以说管理中有服务，服务中有管理，服务提高管理效果，管理保障服务的稳定提供和服务的质量。