如何优化物业服务企业的公共服务？

（一）服务对象的相对稳定性

一般的维修服务或酒店服务提供者与服务对象接触的时间较短，而物业服务对象则是业主或非业主使用人，委托物业服务企业实施管理服务的期限一般是1～3 年，而且可以续聘。 这样，提供服务者和接受服务者之间建立起相对长期、稳定的服务关系。相对长期性和稳定性对物业服务提供者和业主都有有利的一面，因为双方可以在一段较长的时间里互相适应，可以减少业主因服务提供者的一次不好的服务而对服务水准和质量的整体评价产生偏差，服务提供者也可以有较充分的时间来调整和改进服务质量。 但同时增加了物业服务难度，因为长期使业主满意并非一件容易的事情。

（二）服务内容的公共服务主导性

虽然物业服务内容有公共服务和经营服务，但物业服务的主要内容是公共服务。物业服务企业接受业主集体委托向业主提供物业服务，表明物业服务企业的公共事务管理权来源于业主集体，代表业主集体管理物业区域的公共事务。 没有业主公共事务管理权的委托，物业服务企业无法承接物业服务项目。 物业服务企业接管物业后如果不能做好公共服务，也就会令业主不满意，从而丧失公共事务管理权。

（三）服务监督的直接性

物业服务属于委托服务，业主委员会有权根据业主大会的决议与物业服务企业订立、变更或解除物业服务合同，业主和业主委员会有权监督物业服务企业的管理服务活动，这种直接对服务的监督，在服务业中还是比较少的。 业主监督的直接性，促使物业服务企业更好地履行物业服务合同，按照委托合同规定的管理服务项目、标准和要求提供物业管理与服务。

（四）服务活动的规范性(www.xing528.com)

政府有关部门制定的物业管理法规政策对推动物业管理的发展极为重要，对物业服务质量也有一定的影响。 如物业服务标准的制定、物业费动态、调整机制建设、市场秩序监管、信用评价管理、服务质量考评、维修资金使用等，都有很强的政策性。

（五）服务需求的差异性

业主对物业管理的认识程度不同，对购买服务产品的价值观念也有差异。 沿海经济发达地区的大城市，如上海、广州、深圳等地，物业管理工作开展较早，业主对物业管理服务需求较高，能与物业服务企业提供专业化服务相适应，关系协调。 相反，在内地及一些中小城市，由于物业管理工作开展较迟，物业服务意识不强，物业服务需求较低，易于发生纠纷。

（六）环境条件的制约性

物业周边的环境，如治安、商业、人文、交通等状况，以及大环境下的社会服务体系的完善程度，都会对物业管理的发展造成人力、成本、效果等方面的影响。