物业服务合同的内容及意义

物业管理是与我国房改和住房商品化密切相关的。 在我国，物业管理作为一种独立的行业，出现在20 世纪80 年代，但是物业管理的真正发展是从20 世纪90 年代开始的。 旧物业管理区域的物业管理部门往往由原房管部门转变而来，新建成的物业管理区域则往往由开发商自己成立物业服务企业，主要履行物业管理区域安全管理、物业维修等职能。 值得一提的是，相当一部分物业服务企业是从原房管部门或单位后勤部门转制而来的，行业队伍素质整体偏低，与业主之间的服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。 《物权法》出台之前，我国法律中并未区分物业服务和物业管理的概念，造成社会对物业服务企业的性质、职能及其与业主关系的认识较为模糊，平添了不必要的困扰。

随着物业服务市场化的推行和发展，物业服务企业和业主首先开始重视物业管理过程中的服务问题。 2007 年颁布的《物权法》将以往的“物业管理企业”更名为“物业服务企业”，其后，《物业管理条例》也顺应《物权法》做了相应的修改。 2020 年《民法典》出台后，将物业服务企业和其他管理人统一称为物业服务人。 这个名称的改变强调了物业的服务性质，也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。 不但有利于人们对物业管理含义、范围和界限的准确理解和把握，而且有利于转变物业管理行业的经营管理作风。

通常人们所谓的物业管理，是指物业服务企业接受业主委托所开展的商业性物业管理活动，通常称为专业物业管理，即物业服务。 物业服务是指物业服务企业或其他管理人接受业主委托提供物业服务产品并获得收益的经营管理活动。(www.xing528.com)

物业服务的含义包括三层意思：其一，有明确的物业服务主体。 业主、专业服务公司或其他管理人都可以成为服务主体。 其二，物业服务的基础和依据是物业服务合同。物业服务活动是一种基于经济理性的物业服务产品交易活动，物业服务企业提供物业服务产品，并由此获得报酬或利润，业主获得物业服务产品，获得效用，得到满足。 物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的平等的民事法律关系，明确了物业服务活动的基本内容即权利和义务。 其三，物业服务的内容是物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护、管理。 除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同没有约定的服务项目，也可接受供水、供气、供热公用事业等单位的委托，为其向业主代收有关费用，还可接受政府委托提供公共行政服务等。