物业管理的含义及形式

微课 2-4　如何理解物业管理的含义

（一）物业管理的一般定义

物业管理是物业管理主体为达到物业管理目标，运用一定的资源对物业及物业管理区域所实施的管理活动。 关于物业管理含义，不同的学者有不同的解读，如从工程管理学、民法学、经济学等角度界定，会有不同的表述形式。 如最早的官方提法出自《城市新建住宅小区管理办法》，该办法第2 条指出：本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。 这是从工程管理角度进行的界定。 《物业管理条例》规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 这是从经营管理学角度进行的界定，也是目前使用最广泛的概念。 有些学者，如李笑认为：“物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。”^[1]这是从民法上的产权实现的角度进行的界定。 物业管理“是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务”^[2]。 这是从服务经济学角度进行的界定。

（二）物业管理的管理学定义(www.xing528.com)

物业管理作为管理学概念，还是应从管理学角度界定，其他学科的界定，用在特定的领域更恰当。 管理学强调管理权的来源与实现方式，物业管理也应当从物业管理权的来源及实现的角度来分析，以确保物业及物业管理区域资源的合理配置与效用。

从物业管理权的来源和实现的角度来分析，物业管理主要包括以下四个方面的管理活动。 一是业主基于物业产权的自行管理，如我国香港地区业主法团对所持有物业的自治管理。 二是基于产权分解后的物业公共事务管理权的委托的物业服务企业或其他管理人进行的委托管理活动。 这其中也包括物业服务企业利用物业管理区域公共资源和自身经营资源进行的经营活动。 这也是日常生活中人们所能理解的专业的物业管理活动，即业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋建筑及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 三是基于公权的政府物业行政管理和行业协会的行业自律管理。 如政府发布物业管理政策法规的抽象物业行政管理行为，政府对物业管理区域业主自行管理组织及活动、物业服务企业的物业管理活动依法采取的指导、监督、行政规制措施等具体物业管理行政行为，行业协会对企业资质的管理等。 四是基于管理权力的交叉、关联性的物业管理区域的社区治理，主要是物业业主、社区居民、经营单位与公用事业单位、专业公司、基层政府组织或非政府组织（主要是业主联盟、协会等组织）、各种媒体，以及其他利益相关者进行的互动式、渗透式管理活动或关联性影响活动。

因此，从管理学角度，物业管理应该是指合法的物业管理主体（物业服务人）为实现物业产权人和物业相关利益主体的权益，达到经济效益、社会效益、环境效益等综合效益最大化，以物业本体或物业区域为对象而开展的，物业本体、物业管理（包括物业服务）关系、物业管理区域公共资源和物业管理区域秩序管理活动的总和。