解析物业的产权属性及权利归属

微课 2-1　如何理解物业的含义

（一） 物业的含义

物业一词由英语“property”或“estate”翻译而来，经我国香港地区传入内地。 一般认为物业是指已建成并投入使用的各类房屋，以及与之相配套的设备、设施和场地。

从实体形态看，一个完整的物业，应至少包括以下几个部分：①建筑物，包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等；②设备，指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等；③设施，指配套的公用管、线、路，如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通信、信号网络等）、路灯，以及室外公建配套设施（如幼儿园、医院）等；④场地，指待开发建设空地或露天活动、放置物品之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。

从物业权益看，物业应该有明确的所有权人，并说明物业处在一定的建筑用地范围内、已建成并确定业主权益、有特定四至界限。 “已建成”是形成可供使用、需物业管理的前提；“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格的并对物业的权益归属已从法律上给予确定。 业主，即物业产权人，指房屋所有权人和土地使用权人。 业主可以是个人、企业、国家。

物业的含义主要包括两大部分：①已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物，与这些建筑物相配套的设备和设施，相关的场地；②依托于实体上的权益。由于物业与人们的生产生活密切相关，其含义不仅可以从物理形态上的实物本体和经济形态上的产权权益角度理解，而且可以从政治、法律、社会、文化等不同形态、角度理解。

（二）物业的特性

物业具有自然属性和社会属性。 物业的自然属性又称物业的物理属性，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质。 物业的社会属性是指物业的权属性质及反映出的产权关系。 这些属性具体表现出一些物业本身较典型的特性。

1.自然属性

自然属性是指物业的物质实体或物理形态上的属性，是物业社会属性产生的基础。它包括以下几种自然属性。 一是构成上的整体性。 已建成的物业由土地及地面上的建筑物构成，表面上是“二元”的，但它是一个整体。 土地是建筑物的载体，建筑物是物业构成的要素，物业是建筑物与土地的统一构成体，建筑物总是与物业构成一个有机的整体，两者缺一不可。 二是空间上的固定性。 房屋等建筑物是建筑在一定的土地上的，由于土地的空间方位、位置是不可移动的，因此决定了物业在空间上的固定性。 物业具有“不动产”的性质，所以使物业与其他商品区分开来，成为一个特殊的商品领域。 三是时间上的耐久性。 物业的使用寿命具有长期性，房屋是一种耐用消费品，现代建筑技术与材料使物业可以使用几十年甚至上百年。 构成物业的土地使用权也具有长期性，其物权关系可以延续一代人甚至几代人。 四是形式上的多样性。 处在不同地理位置或区位的物业有自身的设计风格和功能要求，不同的建筑物的结构、功能、技术水平不尽相同，也就形成了物业的多样性。 五是物业管理区域的系统性。 具有完整功能的物业是一个区域系统，以满足人们的生产生活需求，客观上存在体系性、生态性、配套性等系统性要求，以保证物业管理区域系统各种设计功能的实现。

2.社会属性

社会属性是指由物业实体引起的社会经济关系性质。 它包括以下几种社会属性。一是资源上的相对稀缺性。 稀缺性是相对人类需要而言的，土地资源供应上的绝对短缺与建筑资源供应及不同需求者现实需求的相对短缺，形成了物业的稀缺性。 二是房地产和物业服务的价值属性。 一方面，房地产商品和物业服务产品是以一定的物化劳动价值成果——生产技术条件为支撑和以一定劳动来凝结的，是有价值的，体现了商品的经济属性；另一方面，物业本体作为资产和生产生活条件，需要物业服务保持其物理形态完好、功能安全和资产保值增值。 三是法律上的契据性。 物业赋有物权属性，物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权，占有土地的使用权。 因此，物业交易的契据性特点非常明显，它是合法交易的前提，约定了交易的权利义务的内容和契约形式。四是权利实现上的权属性。 物业的产权性权利是通过法定的物权属性来实现的，权利人依法对物业享有的直接支配和排他权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物业的所有权人即业主，对自己所有的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权和担保物权。 五是社会环境上的易受政策影响性。 物业作为生产生活的载体，对社会经济发展和社会生活、社会文明进步影响巨大，政府直接或间接将房地产和物业管理服务作为重要的宏观调控对象，出台相关政策影响物业管理市场及物业服务行为。

（三）物业的类型

1.按物业使用功能不同

按物业使用功能不同，可分为以下几种。 一是居住物业，包括住宅物业管理区域、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 二是商业物业，包括综合楼、写字楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等。 三是工业物业，包括工业厂房、仓库、货场等。 四是特种物业，指除以上几种物业之外的物业类型，如交通运输、邮政通信、广播电视、医院、学校、体育场馆等。 五是村镇社区物业，是既综合了上述几种类型又有村镇社区特性的综合性社区物业，这些村镇社区包括灾后自然村镇社区、工业化自然村镇社区、规划进城村镇（即“城中村”）社区、经济移民新村镇社区、灾后重建村镇社区。

2.按物业所有权性质不同(www.xing528.com)

按物业所有权性质不同，可分为专有产权物业和共有产权物业。 其中，专有产权物业，又称独有物业，是指产权归一个业主所专有的物业；共有产权物业，包括双方共有产权物业、部分共有产权物业和全体共有产权物业。

3.按物业所有权人的多少

按物业所有权人的多少，可分为单一产权物业和多元产权物业等。 其中，单一产权物业，即某物业的业主只有单个个人或单个单位，如过去单位所拥有的某栋住宅楼，产权归该单位所有。 多元产权物业，即某物业的业主是多个个人或多个单位，如目前大部分新建的商品住宅区。

4.按经营性质不同

微课 2-2　物业相关概念的辨析

按经营性质不同，可分为收益性物业和非收益性物业。 其中，收益性物业是指其原始设计功能为经营性房屋，能为业主带来经济效益，如办公楼、店铺、商场、标准厂房、停车场、宾馆、酒店、会展中心等；非收益性物业是指其原始设计功能为公益性、消费性的房屋，业主并不要求其产生经济效益，如自有自用公寓、别墅、花园住宅、国家机关和事业单位办公用房、学校、医院、图书馆、福利院、敬老院、公园、宗教用房等。

（四）与物业相关的概念及其区别

与物业相关的概念包括房地产、不动产、房屋、住宅、商品房等。 房地产主要用在宏观经济管理领域，不动产主要用在法律领域，房屋、住宅、商品房在经济商业活动、日常生活及相应的法律领域都有使用。

1.房地产与物业的区别

房地产是房产与地产的总称，在宏观经济管理中使用较多。 而物业是指已经建成可投入使用或已经投入使用、进入消费领域的房地产产品，是一个微观具体的概念，是规定物业实体及权益的范畴，包括物业本体及与物业及本体相关联的配套设施、设备、场地及物业实体形成的区域的相关权益。

2.不动产与物业的区别

不动产侧重于从物业及其定着物的不可移动性来界定其含义，物业定着物包括物业管理区域内的附着物、固定物。 而物业则是已建成投入使用的房地产，即作为消费产品的房地产为对象来界定物业，是进入消费环节的不动产，具有定限性和单元性。

3.房屋、住宅、商品房与物业的区别

房屋、住宅、商品房等概念主要用于特定领域，主要是指物业本体，而物业概念在物理形态上涵盖整个物业管理区域内的所有建筑物本体、附属设施设备及建筑区域的道路、场地、绿化等，同时更具有从政治、法律、经济、社会、人文等全角度使用、理解的工具性通用价值。