现代物业管理的主要特征及其组织架构

自20 世纪80 年代以来，发达国家的物业管理更趋成熟，物业管理体制日益健全，呈现出现代物业管理的主要特征。

（一）物业管理组织的管理体制完善，实现宏观物业管理制度化

微课 1-4　现代物业管理特征

由美国引领的现代物业管理在组织体制方面的建构，在二战以前已经有一定的基础。 二战以后，发达国家的物业管理组织体制，应该说已基本上形成了比较健全的架构和运作方式。 管理机构的建设也实现从中央到地方、从宏观到微观的多种形式的体系化，而且物业管理的行政机构体系、监督机构体系、同业公会体系三者之间，形成了一种权限职能不同但相辅相成、相互制约又彼此促进的良性的结构关系。

（二）多种管理机制有机结合，促进微观物业管理机制良性化

发达国家的各类物业管理机构，不论是行政机构，还是监督机构或同业公会，它们在运作过程中，常常是突出或兼顾市场调节的基础性作用。 因此，对微观物业管理行为的影响，一般不采用直接干预方式，而主要是通过法律和制度进行规范与引导。 另外，不少国家还十分注意民间或民众参与政府的决策与管理，有的还形成惯例或制度。 这样做不仅有利于形成物业开发与管理上的合力，而且可以激发一种参与机制、凝聚机制或动力机制的形成。 也就是说，在发达国家物业管理体制的运作过程中，存在着多种机制综合作用，如行政管理机制与市场机制，宏观管理机制与微观管理机制，中央监督机制与行业自律机制，以及法律规范机制与公众参与机制等一起发生作用，并形成一种化互斥为协调、化冲突为平衡、化消极为积极的有机运作关系，促进微观物业管理机制良性化。

（三）物业管理与人居问题同等对待观念的转变，将物业管理同房地产开发同步化(www.xing528.com)

20 世纪80 年代中期以前，发达国家上至政府及其各部门，下至广大物业管理工作者，在住房上的管理理念是“先有房子，后有管理”，即只有先解决了家庭或个人的住房问题，然后才有住房的维修、安保、绿化、保洁等管理行为。 20 世纪80 年代中期以后，则意识到“先有物业管理，才会拥有那儿的房子”，即有专业的物业管理或者有现代物业管理方式的存在，已经成为人们选房、买房、租房时考虑的前提条件之一。 日本物业管理服务贯穿房屋设计、建造和物业使用寿命全周期，形成全生命周期的物业管理服务理念。 这些都体现了这种观念的转变与现代城市管理的发展相适应，又与联合国人居署推广普及国际文明居住标准的战略要求相吻合，这种重视既表现在立法上、人才流动方向上，又表现在管理体制改革上。

（四）物业管理向综合化、专业化、智慧化方向发展

综合化又叫全方位化，指微观物业管理的业务或服务范围，包括居住的“实体环境”或“硬环境”（通过维护、保洁、绿化、安保等物业服务行为营造或体现） ，“人文环境”或“软环境”（通过物业管理区域文化建设，邻里关系、管理者与被管理者的关系，管理者之间的关系等人际关系营造或体现），“生态环境”或“自然环境”（通过绿色建材、设备和设施的使用，以及“绿色”消费行为和“绿色”管理行为联合营造或体现）。

专业化主要是物业管理的模式，已由直线式的垂直管理改为事业部制的分权管理，更多的是开发公司或业主另聘专业性物业服务企业实施契约式社会化管理，即物业服务企业在接受委托完成内容十分广泛的服务时，一般不是通过小而全的方式，而是利用现代社会本已存在的企业间高度专业分工的有利条件，通过支撑自己的计划和协调、监督作用，采取契约化运作方式，将有关专项管理任务交给社会上的专业性经营公司去完成。

智慧化主要是利用现代网络信息技术手段，推进物业管理服务数字化、智能化、网络化发展，提升物业管理信息化水平，催生物业服务新产品、新模式和新业态。 首先是物业管理网络化，主要由电子信息网络、职能部门电子化运作网络、电子中央监控网络等三类网络系统构建或体现。 在一些智能电子居住物业管理区域，则是上述三类网络系统的完整建设与运用，即实现了网络化系统管理。 在5G 时代，5G 网络的高带宽、低时延等特性将进一步提升移动互联网用户体验，促进物业服务消费持续扩大升级，提升物业服务数字化、智能化水平，许多传统的物业管理手段和服务工作，将利用万物互联、大数据、云计算、人工智能、机器人技术创造的数字化、场景化条件来实现，并且创造新的服务产品、模式和业态。