我国内地的物业管理现状与发展趋势

（一）早期物业管理实践

20 世纪20 年代初至新中国成立前夕，是中国房地产和物业管理的萌芽阶段。 在此期间，我国的上海、天津、武汉、广州等城市大量出现一些八九层高的建筑物。 以上海为例，此间出现了28 座10 层以上的高层建筑，形成当时上海风格各异的各式建筑群，如外滩的建筑群、南京路及淮海路的商业街、幽静的西区住宅群等，上海也因此获得“万国建筑博览”的美誉。 那时，出于房地产交易、使用等的需要，产生了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营服务性的专业公司，初具当今专业化、企业化物业管理的雏形。

新中国成立后，国家对城市房地产逐步实行国有化的政策。 一方面，大量城市房屋经过社会主义改造转化为国有性质；另一方面，政府和国营单位又建造大量的住房提供给居民和职工租用，形成了具有中国特色的公有住宅体系。 除国营单位自行经营管理的房屋外，政府房地产行政主管部门还直接管理一部分公房，出租给居民使用，由房管所具体负责管理和养护。 在计划经济环境下，房地产这一生产、生活要素几乎没有像其他商品一样进入流通领域，物业经营活动也随之停止，中国的物业管理从此进入冬眠期。

1978 年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。 其中，城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。 1979 年，国家开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。 1998 年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革　加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。随着商品房市场的建立和完善，居住区规划布局日臻合理，商品房数量越来越多，规模越来越大，建筑水平越来越先进，配套设施设备日益完善，为推行专业物业管理创造了有利条件。

（二）物业管理专业化成长发展

我国物业管理专业化成长发展经历了引进探索、快速发展、规范调整、转型升级四个阶段。

1.引进探索阶段

主要是成立专业物业管理公司，展开专业物业管理探索实践。 20 世纪80 年代初期，广州和深圳借鉴国外先进物业管理经验，结合中国的实际，大胆探索，在一些涉外商品房屋管理中，首先推行专业化的物业管理方式。 1981 年3 月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理专业公司——深圳市物业服务公司正式成立，开始对深圳市经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理。 1982 年，广州市试点实行新型住宅管理方式，东华实业公司参考了香港地区屋村管理经验，在东湖新村组建管理处，并在几个方面实施了专业物业管理措施。 尽管初期的管理水平较低，但颇受好评，引起有关部门和社会的重视。 随着房地产业的迅速发展，带动了物业管理的发展，从南方到北方，从沿海到内地，物业服务企业像雨后春笋般涌现，物业管理行业发展进入了快车道。

2.快速发展阶段(www.xing528.com)

主要是成立物业管理行业组织，制定相关政策制度，大力推进专业物业管理模式，使专业物业管理在全国快速扩张发展。 1993 年6 月30 日，全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会成立。 1994 年4 月，建设部颁布33 号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，正式确立了我国物业管理的新体制。 自建设部颁布33 号令以后，全国新建住宅小区，特别是沿海和经济发达地区大中城市的新建住宅小区普遍实施了专业化、企业化、社会化的物业管理模式，商业、办公楼宇和工业大厦实行物业管理愈来愈广泛。 为了规范对物业管理行业和物业管理活动的行为，相应的立法工作也受到重视，1994 年以来，建设部会同财政部等有关部门先后制定了《物业服务企业财务管理规定》《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》《物业服务企业资质管理办法》等部门规章（后有修改）。 2000 年10 月15 日，中国物业管理协会在北京成立，这是以物业服务企业为主体的全国性的行业自律组织，在推进我国物业管理行业发展中发挥了应有作用。

3.规范调整阶段

主要是针对前一时期物业管理快速发展带来的问题，不断总结经验教训，完善物业管理法规体系，规范物业管理市场秩序，保证物业服务质量。 1999 年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招标投标制度和经验，明确了物业管理市场的核心问题是推进竞争、规范行为，应当把市场竞争作为推动物业管理健康发展的根本途径。 尽管如此，全国性物业管理法规仍旧滞后于实践，物业管理队伍的壮大以及加入WTO（世界贸易组织）的机遇，带来了物业管理市场竞争的加剧、经营风险的加大，需要加强物业管理法治建设。 2003 年9 月1 日，开始实施《物业管理条例》。 2007 年10 月1 日起，施行《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）。 《物权法》的颁布实施，促进了《物业管理条例》的贯彻执行，使物业管理活动更加有法可依。为提高物业经营管理人员水平，2007 年底，人事部和建设部联合下发了《关于公布物业管理师资格认定考试结果的通知》，全国共有1119 名从业人员取得了物业管理师资格。2010 年10 月，首次举行了全国物业管理师考试。 物业管理师制度的实施，有助于职业经理人队伍的成长，推进了我国物业管理专业化、市场化、社会化和国际化的进程。2009 年9 月1 日起，施行《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 2009 年10 月1 日起，施行《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 这三个司法解释，进一步规范了物业管理活动，促进了物业管理规范化、有序化、法治化进程。 2010 年1 月1 日起，施行《业主大会和业主委员会指导规则》，规范业主大会和业主委员会的活动。 2011 年1 月1 日起，施行《物业承接查验办法》，加强前期物业管理活动的指导和监督，规范物业承接查验行为，维护业主的合法权益，成为完善我国物业服务市场体系的重要制度。

4.转型升级阶段

这一阶段主要是针对政府职能转变，加强行业自律发展、企业信用制度建设和适应5G 时代到来，针对物业管理环境变化发展，采取标准化建设、人才发展、职业技能大赛、质量提升、资本运作、社区服务与社区治理、科技创新应用、信息化智慧化城市服务等应对措施。 2008 年至2012 年，国务院《政府工作报告》多次提出要大力发展物业服务业。2012 年12 月，国务院发布《服务业发展“十二五”规划》，提出了“十二五”期间物业服务业的发展目标、工作重点和保障措施。 2017 年1 月12 日发布《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，决定第三批取消39 项中央指定地方实施的行政许可事项，其中第12 项就是取消二级以下物业服务企业资质的认定，并提出体制改革要求，要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开制度和推动行业自律管理等方式，加强事前事中事后监督。 2017 年6 月12 日《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》发布，提出要着力补齐城乡社区治理短板，改进社区物业服务管理。 2018 年2 月1 日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在北京看望慰问前门东区草厂四条胡同物业服务站时，勉励物业职工“坚守岗位、心系群众，做好服务”，“提高社区治理和服务的精准化、精细化水平”。 2018 年7 月23 日，中国物业管理协会与国家开放大学在北京中国物业管理协会签订战略合作框架协议，筹建国家开放大学学习成果认证中心（物业）和现代物业服务与不动产管理学院，加快物业管理中高端人才培养的进程。 2019 年5 月26 日，中国物业管理协会会长沈建忠在中国物业管理协会第四届理事会工作报告《坚持党建引领　服务为本　推动行业创新发展》中提出，积极推动党的建设与行业发展深度融合，推动党建引领物业管理创新，融入城市基层治理新格局。

2020 年发生新冠肺炎疫情以来，物业管理行业企业全力投入抗疫工作，除小区隔离、全面卫生消杀外，快递和外卖短接驳、蔬菜粮食团购、急需药品采买等保障业主基本生活，充分体现物业管理在基层社区公共服务的功能和特性，一些城市赋予物业公司部分公共管理权力，一些城市给物业公司发放补贴。 正是物业管理行业的地位、作用在大灾大难面前的全面彻底展现，让社区看到物业管理在基层公共服务管理方面的价值。2020 年11 月24 日，住房和城乡建设部、国家发改委等6 部门发布《关于推动物业服务企业　发展居家社区养老服务的意见》。 提出补齐居家社区养老服务设施短板，推行“物业服务+养老服务”居家社区养老模式，丰富居家社区养老服务内容，积极推进智慧居家社区养老服务，完善监督管理和激励扶持措施。 充分发挥物业服务企业常驻社区、贴近居民、快速响应等优势，推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。 2020 年11 月27 日，住房和城乡建设部等12 部门联合印发《关于进一步推进生活垃圾分类工作的若干意见》。 提出要充分利用物业单位力量推进生活垃圾分类工作等。 2020 年12 月15 日，住房和城乡建设部等6 部门联合印发《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，要求加快建设智慧物业管理服务平台，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展。 2020 年12 月25 日，住房和城乡建设部等10 部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，从融入基层社会治理体系，健全业主委员会治理结构，提升物业管理服务水平，推动发展生活服务业，规范维修资金使用和管理，强化物业服务监督管理等方面，对提升物业管理服务水平和效能提出了新的要求。

2021 年1 月1 日实施的《民法典》，从民法角度对建筑区分所有权制度、业主组织制度、物业服务合同、物业服务企业参与公共管理等方面做了全面梳理和规范，为物业管理服务工作提供了民法保障。

物业管理已经在社区生活服务、城市服务管理、社区治理和社区基层建设中发挥着不可替代的作用。 杭州、武汉、深圳、广州、上海等城市探索形成了以党建引领推进居民委员会、业主委员会、物业服务企业建设“三位一体”的社区治理模式，并以“红色物业”推动物业服务融入基层社会治理创新、社区物业党建联建等实践经验，推动物业力量与社区力量的有效融合，推动物业服务企业提升服务质量，通过创建“红色物业”打通服务群众的“最后一公里”，创造了行业新价值和新形象，为广大业主创造美好的生活环境，成为参与新时代社会基层治理不可或缺的重要力量。