香港物业管理现状及其挑战分析

微课 1-2　国内物业管理的兴起和发展

在香港回归以前，当时的香港地区政府自20 世纪50 年代开始，为解决住房紧张的问题，开始兴建公共住房，称为“公屋”，主要出租给低收入阶层的人士。 第一个拥有大量楼宇的屋村于1958 年落成。 另外，政府部门工务局也兴建了设备齐全的屋村，并由屋宇建设委员会负责管理。 为筹划和管理好一批批公共楼宇和屋村，香港地区政府特别从英国聘来房屋经理。 从此，专业性的房屋管理的概念正式引入香港地区。

由于对住房的需求量很大，单靠政府的财力难以解决问题，于是开发商也积极投资大型屋村的建设。 出于成本考虑，这些房屋的管理工作大都交给即将退休的老人负责看管。 由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，加之体力不支，难以阻止某些无视公共道德的承租者对房屋的破坏和对邻里的干扰，致使楼宇设施长期缺乏保养，环境卫生条件恶劣，防火通道被占用，存在很大隐患。 同时，业主的权益也无法得到有效保障。 所以，政府在批准其发展计划时，要求开发商承诺在批地契约签订后的全部有效期限内要妥善管理该屋村。 这样就出现了由开发商为私人屋村提供专业化物业管理的服务。

随着建筑物高度的增加和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务还难以适应。 于是，发挥住户自我管理、民主管理的作用就越发显得必要。 为此，香港地区政府于1970 年制定了《多层大厦（业主立案法团）管理条例》，1973 年修订后简称为《建筑物管理条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织业主立案法团。 业主立案法团由半数以上的自住（用）业主组成，是合法的管理组织。 它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以聘请专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。 业主立案法团是通过召开业主会议，由业主会议委任管理委员会，再由管理委员会在获委托后28 天内，向土地注册处申请将各业主注册成为法团成员，业主立案法团是具有法人资格的社团。

进入20 世纪80 年代，香港地区政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦业主积极参与大厦的日常管理事务，使得管理服务更具活力、更加蓬勃发展。 在此期间，成立了私人大厦管理咨询委员会和香港物业管理公司协会。 私人大厦管理咨询委员会主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务。(www.xing528.com)

1987 年，私人大厦管理咨询委员会设立工作小组，制定了《公共契约指导》，并推动修订了“不公平公契”。 1989 年，香港地区成立了香港物业管理公司协会，主要的物业管理公司都是该协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。这些组织的建立，使得香港物业管理更加全面、深入，更具群众基础和权威性。

香港地区政府主要是通过立法对物业管理进行引导，并分别由建筑事务监督员、消防专员、卫生专员按照法律规定进行有关的检查和监督，以确保物业管理的各项工作和内容符合有关条例的要求。

香港回归后，物业管理发展加速，制度逐步完善。 目前香港物业管理市场上，大约有800 家物业服务公司，4000 多名具有相应资格的物业管理经理，7500 名具有相应资格的物业管理主任。 2016 年5 月，香港地区立法会通过《物业管理条例》，并成立了物业管理业监管局，将实施强制性发牌制度，提供一个法律框架，并制定细则。 物业管理业监管局的主要职能有：通过给物业管理公司及物业管理人发牌制度，规范管理及管制在香港地区提供物业管理服务；推动物业管理专业行事持正，并提高该专业的能力及专业性，以及维持和提升物业管理专业的地位。 其权力主要有：订明物业管理服务；制定持牌准则、施加于牌照的条件及牌照费；规定物业管理公司提供订明的资料给客户；制定操守守则及持续进修的规定；纪律处分违纪行为的持牌人。