国外物业管理的演进与趋势

现代物业管理虽然起源于英国，但真正意义上的现代物业管理是20 世纪初期在美国形成并发展的。 公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。 19 世纪末20世纪初，美国进入垄断资本主义经济阶段，垄断资本在积累巨额财富的同时，也带来大规模的国内农民工潮、国际移民潮和求学潮，这样，就加速了美国的城市化进程。 同时，美国政府出于环境保护和长远考虑，对城市土地的使用面积进行了严格的控制，加上建筑新材料、新结构、新技术的出现和不断进步，于是，一幢幢高楼大厦迅速拔地而起，组成蔚为壮观的摩天大楼群体景观。 然而，高层建筑附属设备多，结构复杂，防火、保安任务繁重。 特别是一些标志性建筑的美容清洁工作，技术要求很高。 所以，大厦的日常管理、服务、维修、养护的专业技术要求大大超出了传统的物业管理的要求。 尤其棘手的是，摩天大厦的业主通常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题，结果，一种适应这种客观需要的专业性物业管理机构应运而生，该机构应业主的要求，对楼宇提供统一管理和系列服务，开启了物业管理的大门。 专业物业管理机构的出现是现代物业管理诞生的主要标志。

现代物业管理诞生的另一标志是物业管理行业组织的产生。 随着物业管理机构的增加，为协调、规范众多机构的运作，物业管理行业组织也逐渐建立。

芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治·A.霍尔特在管理工作中发现，与同行们一起交谈，既能相互学习，又能交流信息，解决了不少管理工作中的疑难问题。 在他的策划下，1908 年，芝加哥建筑管理人员组织（CBMO）举行了第一次全国性会议，有来自美国各地的75 名代表参加，宣告了世界上第一个专门的物业管理行会的诞生。(www.xing528.com)

CBMO 的诞生和运作，推动了另外两个重要的全国性物业管理组织的诞生。 在其后的3 年中，CBMO 先后在底特律、华盛顿、克利夫兰等美国大城市举行年会，促使世界上第一个全国性的业主组织——建筑物业主组织（BOO）问世。 CBMO 和BOO 的成立，对美国的物业管理的发展起了积极作用。 然后，在这两个组织的基础上，美国又成立了建筑物业主与管理人协会（BOMA），这是一个地方性和区域性组织的全国联盟，代表物业管理过程中业主和房东的利益。 业主和管理者的追求目标原本是一致的，都是为了物业保值增值和创造一个良好的居住、工作环境，而通过组织活动，能进一步加强两者之间的情感、理解和协作。 后来，随着加拿大、英格兰、南非和澳大利亚分部的成立，该组织于1970 年更名为国际建筑物业主与管理者协会（BOMI）。

在美国物业管理模式的影响下，欧洲很多国家在第二次世界大战前后都实现了这种管理行为与组织体制的有机结合，并且涌现了一大批高素质的物业管理人才。 在20世纪60～70 年代，这种物业管理模式也引入亚洲的新加坡等国家和地区。