案例点评：本案例在确定项目经营管理的服务内容时，突出了对项目经营商家的调整和管理，有利于促使整个商业街项目保持较高的开摊率和形成持续旺场经营的局面。
（1）制订项目后期经营管理方案。
本部分主要介绍本项目后期经营管理的总的基本思路，主要包括项目商业情况审核制度、市场趋势分析、制订商业应对策略、商业综合管理体系四个方面的内容。
1）项目商业情况审核制度。
审核对象：入驻商家。
审核目的：对入驻商家进行经营情况审核，了解项目区域市场发展状况及趋势，同时可以测评商业业态规划的合理性。
审核时间：每半年进行一次审核。
审核指标：（略）。
2）市场趋势分析。
分析目的：确定本项目区域市场发展的趋势以及潜力。
分析方法：对搜集的信息进行量化，通过建立数学模型，用分析软件进行回归预测。
分析的数据来源：本项目区域市场经营情况、国内宏观经济政策及其影响、本地区市场发展情况、各行业发展情况、政府政策影响、居民消费情况等。
3）本项目商业应对策略。
策略一：若因商家自身因素导致经营情况较差，可对商家进行一定的经营培训，帮助他们做好经营的升级管理。
策略二：若因项目所在区域市场发展情况的影响导致经营情况较差，可通过调整市场营销思路，举办营销活动等方法提升项目区域市场的商业氛围。
策略三：若因行业发展情况影响导致经营情况较差，可适当对商业业态进行调整。
策略四：若因别的不可预见因素导致经营情况较差，再根据具体情况制订相应的应对策略。
4）本项目商业综合管理体系。
根据项目实际情况制订相关的商业综合管理方案、评估体系及执行体系。
（2）项目经营商家的调整和管理（项目招商完成后）。
1）本项目商业用房的商家置换工作，包括法律事务的解决和招商调整。
2）整体营销活动的策划及运作执行（稳商）。
项目整体开业后，为整合项目本项目商业资源，提高本商业项目知名度，扩大项目的区域市场影响力，应制订一份详细的年度营销计划。年度营销计划的内容应包括以下几个方面：
①年度营销计划概要。
②项目区域市场背景分析（包括产品、竞争、宏观环境等方面的影响）。
③项目区域市场的SWOT分析。
④年度营销计划的目标（包括销售额、市场占有率、利润）。
⑤年度营销活动系列的制订。
⑥年度营销计划的战略战术。
⑦年度营销计划的实施。(www.xing528.com)
⑧年度营销计划的费用预算。
⑨年度营销计划的控制与监测。
3）本项目商业用房后期补位招商。
①后期补位招商目标：自开业起8个月后，项目开摊率保持在80%以上。自开业起12个月后，项目开摊率保持在90%以上。
②后期补位招商原则：遵循合作双方共同商定的合理的业态定位。
③后期补位招商办法：随时做好商家储备，以备调整，补充现有租赁项目类似业态以应对商家的变化。
（3）本项目商业街市场的升级管理。
1）升级目标：争取把本项目商业街市场升级为知名商业旅游市场。
2）升级原则：
①从以销量为目标向以打造品牌为目标进行升级。
②从单一的网络向以自身品牌为核心的终端体系的转变进行升级。
③从以竞争对手为主体制订的营销策略向以更好地满足消费者需求制订营销战略的转变进行升级。
④使商家从利益驱动到理念驱动的转变进行升级。
3）升级的具体操作内容：
①在根据年度商业街市场发展潜力，制订年度营销目标，并进行合理分化，为本项目商家制订相应的营销策略。
②在市场初期协助商家寻找、开发、稳定终端客户，培育项目市场，促使商业街快速繁荣。
③对不同商业业态商家实施经营管理专业培训，提升商家的市场竞争力，保证商家经营的持续发展。
④确定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策，每年开展不低于6次促进商业街繁荣的公关宣传活动。
（4）后期租务管理目标及任务。
1）抓好各项服务工作，稳定维持项目现有商家的经营，总商家户数非正常流失率不大于10%。具体任务为：
①加强对与本项目商业地产有关政府部门及人员的公共关系沟通协调，主要目标是三江厂至大麦坝76m景观大道项目，完善外部经营环境，提升项目品牌外在形象。
②商业异业联盟的建立及管理，形成项目内商业联动，拉动项目商业整体竞争力。
③开发其他各类增值服务。
④制订后期租务管理行动方案。
⑤行动方案目标：深化服务意识，提升物业的商业价值，提炼管理思想，完善管理流程，商家综合满意率达到90%，客户反馈受理率达到100%。
2）后期租务管理的风险控制。
①建立快速应急机制，对设施设备的突然故障或人员安全事故能够与工程、物管及政府有关部门紧密配合，快速果断处置。
②资产完好率是及时回收租金的保证，配合工程、物业经常性地对设施进行安全检查和维护工作，项目资产投保率达到100%。
③对经营困难商家，经较长时间观察及协助仍无起色，做好同种或近似业态的备用商家储备。
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