成都商业街项目经营管理服务内容确定

案例点评：本案例在确定项目的经营管理服务内容时，对项目的商业经营管理和物业管理的服务内容进行分开阐述，这种做法有利于相关职能部门和人员更加明确其自身的职责与具体的服务内容，使项目的整体经营有序进行。

（1）商业经营管理提供服务范围大致如下：

1）在前期介入即对业主进行引导，宣传并利用商业联盟的网络优势对入场商户、品牌进行选择，确保入场经营者的层次。

2）制订步行街的业态分布规划，使之有序、合理，避免相互干扰，由业权分散而导致的市场无序竞争。

3）对步行街的店招、广告等进行统一规划和管理，即形象维护。

4）对商品入场的时间、卸货场地等进行规划，并对商户提供必要的协助。

5）签订业主公约，对经营规范进行约定，明确门前卫生及道路使用规则等，避免日后导致相邻权侵害。

6）规范道路停车，确保公共交通秩序。

7）商场开业后的广告、活动促销，为持续旺场经营提供有力保证。

8）商场开业后的租务管理，接受业主委托，开展二次招商，及时弥补因商家退场而形成的市场真空。

9）商场开业后的投诉管理，保证整个项目经营的服务质量，有效地形成品牌效应。

10）严格消防监督，避免火灾隐患。

另外，针对包租的销售模式，本项目物业管理商业经营管理部还可以接受业主委托经营，与业主建立委托经营租赁关系。物业管理商业经营管理部自行或委托专业招商公司对返租物业进行招商。物管公司商管部按双方约定租金标准和支付方式向业主承付租金。招商租金用于支付返租物业租金，不足由公司贴补，超出部分作为管理收益处理。商管部对返租的物业具有经营处置权和使用权以及因经营而获取收益的权利。商管公司约定一个市场培育期，市场培育期一般规定在2～3年。在培育期内，对外招租的商家给予租金上的优惠，商家享受此优惠，必须服从商管公司的统一管理。商管部对经营业态、档次、规模、服务质量、品牌作限定。

收费标准：鉴于从事商业管理的机构是物业公司下属商管部，商业管理收费含在物业管理收费中，按以下标准收取。

一层6元/m²。二层3元/m²。三层3元/m²。

此费用标准与公司制订的标准在二层上有所不同，将二、三层管理费调为一致的主要因为：

①商业步行街的物业管理服务相对单一，商管与物管在工作职能上有一定的重叠，但主要以商管为主，有别于住宅或写字间管理费的制订原则。(www.xing528.com)

②作为商业经营，二、三层的经营口岸没有本质区别，物业硬件配套条件基本一致。

③作为大型商家整体经营，二、三层商业很可能是一家，作为同一商家面临两种收费标准，执行难度较大。

④两种收费标准给招商也带来一定的难度。

（2）物业管理服务内容。

1）房屋公用部分的维修及管理：主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、墙体、基础及承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、电梯、设备机房等。

2）设施设备的维护、养护、运行管理：主要包括公用上下水管道、雨落水管、照明、家养供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等。

3）规划红线内属于物业管理范围内的市政公用设备设施的维修、养护和管理：主要包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟、池、井、泵房、路灯、地下停车场等。

4）红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。

5）公共环境（场地、建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾收集清运。

6）交通、车辆行驶和停泊管理。

7）协助配合公安进行安保和消防工作。

8）开展客户文化娱乐活动。

9）管理物业档案、资料。

收费标准：

上同商管收费，具体略。