上海某商业地产项目的租金定位策略

案例点评：本案例在确定了项目的租金水平后，招商人员通过计算在一定年限内本项目的租金总收入，从而判断开发商是否可以接受该租金定位。

（1）周边租金调查。

1）漕溪北路沿街商铺租金表（表8-18）。

表8-18 上海某商业地产项目周边租金调查——漕溪北路沿街商铺租金表

2）南丹东路沿街商铺租金表（表8-19）。

表8-19 上海某商业地产项目周边租金调查——南丹东路沿街商铺租金表

3）天钥桥路沿街商铺租金表（表8-20）。

表8-20 上海某商业地产项目周边租金调查——天钥桥路沿街商铺租金表

4）漕溪路沿街商铺租金表（表8-21）。

表8-21 上海某商业地产项目周边租金调查——漕溪路沿街商铺租金表

5）百货商场租金调查表（表8-22）。

表8-22 上海某商业地产项目周边租金调查——百货商场租金调查表

6）上海市商铺区域平均租金调查表（表8-23）。

表8-23 上海市商铺区域平均租金调查表

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（2）本项目租金定位，据以上调查及经验，本案租金预算见表8-24。

表8-24 上海某商业地产项目租金预算表

注：整栋出租分层租金另算，其中分割、分层物业管理费收入未计入其中。

（3）租金收入分析表（表8-25）。

表8-25 上海某商业地产项目租金收入分析表

综合以上静态和动态两种收益数据计算结果，可得出：

1）分割出租：

静态10年的租金总收入6.76亿元。

动态10年的租金总收入7.33亿元。

2）整栋出租：

静态10年的租金总收入3.38亿元。

动态10年的租金总收入3.66亿元。

根据以上分割出租、整栋出租的数据来看，两者10年的租金总收入相差50%。

按商业地产投资回报来看：

静态租金：收入预计在10年左右。

动态租金：收入预计在8年左右。

注：以上数据未包括商业中心外墙的广告收益。