案例点评：一般来说，在刚开始时，由于商业氛围还没有形成，因此租金水平较低，但随着商业氛围日趋浓厚，物业的租金也会相应地提高。所以，招商管理人员在确定物业的租金水平时，除了确定当前的租金水平外，也可以确定未来一段时间内物业的租金水平。
本项目是工业地产范畴，工业地产和商业地产类同，以招商过程中的租金为效益评价的主要参数。租金主要受到氛围和同类项目水平的影响，因此本项目的租金按照参照定价的原则进行定位。
（1）横向比较：同类竞争性商务楼的比较。
据调查，最近开盘招商的东冠发展大厦租金定位于每天1.2～1.5元/m2，年递增5%～10%；由区政府牵头的创新大厦租金为每天1.25元/m2；滨海威陵大厦租金为每天1.2元/m2，三年合约内不浮动，三年后浮动5%～10%；文三路东部件园租金为每天2.3元/m2，浙大科技园租金每日2元/m2。本项目作为园区型写字楼，绿化条件相对优越于其他项目，在重视生态办公、期望自由个性、梦寐独立空间的今天，本项目在设计理念上具有一定的前瞻性。
（2）纵向对比：同类写字楼的历程对比。
本项目周边的住宅房产价格基本上都在7000～8000元/m2，并有着进一步上升的趋势。之江区块随着各住宅小区的大肆扩张和居民入住率的提高，同时各写字楼、酒店等商务、休闲场所的兴起，板块活力正迅速发展，未来之江区块完全有可能成为杭州南岸的EOD板块。参照杭州黄龙商务圈的发展规律，黄龙商务圈住宅房价在12000元/m2的时候，写字楼租金已经达到了每天4.5元/m2，售价达到了15000元/m2；本地块由于近年居民住宅入住率还赶不上黄龙商务圈，同时又因一江相隔杭州市中心，加上黄龙商务圈的文体概念，这将在一定程度上削弱本区块的写字楼和住宅价值比例水平。本项目的租金为：4.5元/m2/日×（7000元/m2÷12000元/m2）×60%=1.5元/m2/日（60%为本区域与黄龙商务圈成熟度的比例）。
（3）综合对比：区域经济的前景分析。
近年以来，长江三角洲经济活力日渐兴起，逐步代替珠江三角洲成为中国发展最快的区域；杭州作为长江三角洲中的重要城市，又是民营经济发达的浙江省省会，还是世界闻名的旅游城市，杭州正成为创业、兴业的天堂。今年以来，住宅房地产形势不容乐观，政府不断出台相关政策打压住宅房产以挤出其中的泡沫；而前期疯狂的住宅地产挤占了工业地产的发展空间。现在越来越多的外资进入中国、走进长江三角洲，越来越多的创业者自主创业，越来越多的高附加值、高新技术产业开发企业兴起，这给商务地产项目带来更多的发展机遇。
杭州高新区（滨江）以新区开发的理念和高新技术政策扶持的优势，辅以沿江住宅房产氛围的日益成熟，加上位于杭州通往萧山国际机场的交通道路上，该区域发展的速度将进一步提高；并很有前途发展成为杭州高新产业的领袖聚集地。(www.xing528.com)
（4）本项目的租金预期。
针对商业地产项目，不论是销售定价还是租赁定价，都需要对项目进行租金发展预测，从而设计出一套合理的租赁或销售方案。由此对本项目的租金做如下的估计，见表8-15。
本项目的租金定位于1.5元/m2/天起步，鉴于项目初期的招商吸引，第一年入驻企业给予8折优惠，第二年给予9.5折优惠，第三年回归到正常水平。如此安排，是考虑到3～5年后，之江区块的居民入住水平将初步成熟和稳定，高新区也将进一步发展成熟，EOD概念初见模型；同时从折扣变化率上反映出项目的租金增值空间为平均年递增率10%。
由于本项目属于商务楼出租，而各类建筑不具备中央空调和精装修，企业入驻都需要进行装修；既然企业需要装修，那租赁期限不太可能为1年。根据对市场同类的调查和分析，建议本项目的租赁合同期限主要设置为3年，针对部分客户的需求，设置5年、10年及50年租赁（变相性销售）等多种租约方案，不同形式给予不同的租金水平。项目的具体租金需要依赖于周边居民入住率和商务氛围。
表8-15 杭州某商务写字楼项目的租金预期估计表
根据对黄龙商务圈的调查，2004年年初租金水平在4元/m2/日以下，2004年年底租金水平已经达到了4.5元/m2/日，租金年增长率为12.5%，并还有进一步增速的可能。本项目随着EOD概念和高新产业领袖群概念的形成和周边居民入住率的提升，区块经济活力将得到充分认可；同时科技园的租赁已经基本形成框架，各种服务相对成熟和有经验，租金的增长速度完全有可能超越上述的保守预测。
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