案例点评：该招商手册通过对该健身中心项目的基本概况、区域投资环境、商圈分析、项目优势、招商说明等进行介绍，突出项目优越的地理位置和较大的盈利空间，对于注重项目发展潜力的商家来说具有很强的吸引力。
××健身中心是由××股份有限公司投资控股并由其下属企业——××酒店管理公司经营管理的集男女宾桑拿、热泉沐浴、美容保健、豪华客房、餐饮美食、康体娱乐为一体的大型四星级标准度假健身中心。
（1）健身中心概况。
健身中心位于深圳市福田区××南路北段，北靠××北路和××宾馆商圈，南临××口岸和××广场，×星路沃尔玛近在咫尺，既方便前往，又靠近闹市，是一个繁华都市中康体求静的大好去处。
健身中心总面积6952.56m2，共三层，内设热泉淋浴、桑拿健身、中医按摩、桌球、棒球、垒球、乒乓球室、健身健美、美容美发、电影电视、酒吧网吧、公众棋牌、茶苑餐厅、卡拉OK、跳舞大厅以及视听室、阅览室等。
该项目总投资规模为：3800万元。
（2）福田区投资环境。
福田区位于深圳经济特区中心地带，是深圳市委、市政府所在地，也是深圳市行政、文化、信息、国际展览和商务中心。全区总面积78.8km2，总人口90.9万人，下辖7个街道办事处，116个居委会。人口密度11652人/km2，港澳台同胞和外籍华人有2万多人。
福田区是深圳市未来十年的开发建设重点，是规划中的全市行政、金融、商务、信息、科技文化中心区。1990年以来，福田区国内生产总值年均递增27.02%，高新技术产品占工业总产值的37.6%，“三资”占国民生产总值的41.63%，实现了经济与社会的全面进步，具备了雄厚的发展实力。
福田对吸引海内外投资有优惠的鼓励政策。外商投资企业在福田得到很大的发展，希捷电子、开发科技、赛格日立、三星电管、成丰电子、石川电子、通用电子等一批外商投资企业已成为该区乃至全国的出口创汇大户。
福田区毗邻香港，每日流动人口超过百万人次。仅香港到深圳购物消费的人员平均每日数以万计人次。
（3）××健身中心商圈简析。
1）深圳市内大型桑拿健身中心布局简析。
随着深圳市民生活水平的提高，人们对健康休闲的需求愈增。深圳市的桑拿按摩、健身休闲行业正朝着健康化、大型化、综合性的方向发展，一站式洗浴休闲中心的经营模式对中高收入阶层甚至普通大众都具有相当大的吸引力。所以，大型化、综合性将成为深圳市桑拿健身行业的主流业态模式。
由于历史的原因，目前深圳市罗湖、福田两个中心区内集男女宾桑拿、休闲、热泉沐浴、美容保健、豪华客房、餐饮美食、康体娱乐为一体的大型四星级标准的健身休闲中心不多，行业竞争相对不是很激烈。市内目前仅有的其他小型桑拿、美容或健身场所则项目比较单一，或项目较少。其他较大的仅有爱西华、太平洋、嘉年华会等少数几家。太平洋、嘉年华会虽然有一定的规模，但相对整个深圳市较旺盛的健康性娱乐休闲需求来说，数量还是太少；而华侨城的洗浴场所则离市区较远，交通不便，不能满足市内广大普通市民的需要。这样，就给××健身中心提供了较大的市场机会。
另外，根据对深圳市民传统的消费习惯分析发现，中心商业区是市民休闲消费和夜生活消费的主要集中地。该地域东起深南东路三九大酒店，西至深南中路上海宾馆，构成了商业中心的主体。由于××健身中心靠近上海宾馆附近，这就为它创造了得天独厚的地理环境。
2）福田区福田南路综合娱乐商圈特征简析。
××健身中心从地理位置上界定为：××中路以南，×岗路（或××公园）以东，××大道以北，福田沃尔玛正西。随着××健身中心的进一步成功运作，将以××路为轴线，形成一个非常完整的辐射区域，整个区域将以××大道和滨河大道区间作为该区域的中心位置，形成横贯南北的区域性娱乐消费中心，进而可以成为深圳市的另一个娱乐业中心区域，以弥补深圳市中心区内无大规模、多项目、高档次的集桑拿、健身及娱乐休闲中心的不足。该健身中心的建立，将向周边产生巨大的辐射，极大地满足深圳市民不同的健身休闲及娱乐生活需求。
3）福田南路区域娱乐商圈内居住消费人群总量。
福田南路周边有十余个成熟社区，包含深圳市新城区和老居民居住区。他们分别是：
①1km半径的核心娱乐健身商圈内有中航院社区、皇御苑社区、田面住宅小区、嘉汇新城花园、福田村居民区等。该区内居民总数超过10万人。
②直径5km范围内次级健身娱乐商圈有华强商业中心区、深南中路西段商业中心区、联合广场区域住宅公寓区、赤尾村大社区、福星村大社区、滨河南住宅区、皇岗大住宅区等超大型住宅区域。该区域总人口超过20万人。如果加上途径流动人口，将可能超过80万人次/日。
③由于前面所述原因，周边娱乐健身商圈范围几乎涵盖深圳特区的相当区域，包括福田区和罗湖区较大部分范围以及南山等部分区域，人口超过百万。
核心商圈主要为社区内部消费；次级商圈则通过规模和特色吸引部分人群前来消费；周边商圈通过交通动线和市政规划的拉动来带动整个区域的娱乐健身发展。
4）深圳市区域内综合桑拿健身休闲娱乐业态简析。
经过多年的发展，深圳市内的娱乐、桑拿、健身等项目得到了较快的发展。随着人民生活水平的不断提高，深圳市民的饮食饮品、桑拿健身及休闲娱乐的品位越来越高。区域内形成了不少的特色经营项目和有一定影响力的娱乐场所。所有这些成为市民消费娱乐的重要去处。其中，单项或少量复项经营内容包括：餐饮、桑拿、健身、咖啡、茶艺、饮食、娱乐、台球、乒乓球、麻将。但遗憾的是，集男女宾桑拿、休闲、热泉沐浴、美容保健、豪华客房、餐饮美食、康体娱乐于一体的大型四星级标准桑拿健身中心还是比较缺乏。随着深圳市民生活质量的提高，对桑拿、健身、休闲、饮食、娱乐等项目一体化的需求也就越来越大，综合消费将是市民的主要消费途径。因此，按照现有的综合高档娱乐布局，市区内的综合桑拿健身休闲娱乐业态已不能满足深圳市民的消费需要。
5）××健身中心蕴藏极大商机。
××健身中心是深圳市投资项目最大的综合类娱乐休闲场所之一，是××股份有限公司投资4500万元兴建的康乐休闲中心，更是深圳市档次最高、综合内容最丰富的综合类娱乐项目。随着××健身中心的倾力运作，令深圳市的人文环境和综合娱乐行业不断地成熟完善，它作为平民参与、高品位消费的形象逐渐清晰。
××健身中心周边便利的交通、极具潜力的消费人群，加上地段优势，将成为深圳市区最大的综合类娱乐消费中心市场之一。通过专业市场和特色经营，××健身中心将在整个城市精神文民建设过程中发挥日益重要的作用。
（4）××健身中心项目的优势。
随着××健身中心闪亮登场，区域内综合休闲娱乐的重要性越来越提高到一个新的高度。该中心将是深圳市中心近十年来综合健身娱乐开发的一个标志性的项目，它的成熟和完善体现了深圳市健康性综合健身娱乐消费经济发展的现状和社会发展的进步。
从地理位置和面积的大小来看，××健身中心可以成为深圳市的综合健身娱乐消费代表之一。
1）优越的地理位置。
××健身中心地处深圳市区中心位置，影响力可以辐射整个城区。
2）合适的卖场面积。
在深圳市区内，只有××健身中心拥有如此浩大的卖场面积，此卖场规模在市中心区乃至全市都是比较少的。
3）便利的交通。
区域内道路宽阔，有多条城市一级干道围绕或途径，周边还布满纵横交错的大街小巷，有多路公共汽车、中巴车经过。
4）较大的区域面积。
福田路板块以××健身中心为中心的次级娱乐商圈内有近10km2的面积为市中心人群高密集居住区。
5）适应的消费人群。
此核心商圈区域内的居住人口超过10万人，流动人口超过10万人。(www.xing528.com)
6）较弱的区域内竞争对手。
深圳市内除了××健身中心外，大型综合类休闲娱乐经营项目还属凤毛麟角，大量的只是一些经营单项或较少复项的小型娱乐场所，根本没有竞争力，且远远不能满足市民的综合娱乐消费需要。平时，人们如需进行综合娱乐消费，大部分要跨区跨市，既劳累又耗时，很不方便。
7）作为大型综合类休闲娱乐中心对人群的吸引作用。
由于深圳市中心区内还没有一家大型综合类休闲娱乐中心，因此，××健身中心具有得天独厚的人群吸引力和区域优势。
8）提升深圳市中心区域综合类休闲娱乐配套的档次。
××健身中心进驻××南路，在区域内人群的支撑下，具有很大的盈利空间，有助于提升深圳市和该区域桑拿、健身、娱乐、饮食等配套的档次，完成市区的大型综合类休闲娱乐配套。
（5）××健身中心项目招商说明。
1）××健身中心面积。
××健身中心面积为6900m2。众多综合健身娱乐消费项目嵌入其中，消费者可根据自己的爱好惬意消费，充分满足消费者的各种需要。
2）××健身中心经营业态。
××健身中心是一个综合桑拿、健身、娱乐、饮食等多种项目的娱乐消费场所，是各阶层人士健身、消费和娱乐为主的业态。
3）健身中心收费情况。
门票价格：80元/人/24h。
半票：45元/人/24h。
4）消费金额：200元/人。
5）门票收入：16000元/日；480000元/月。
6）消费收入：40000元/日；1200000元/月。
7）两项收入：56000元/日；1680000元/月；20160000/年。
8）××健身中心开业时间：2012年12月底。
9）经营模式：租赁经营。
10）租赁年限：15年，2012年7月—2027年7月。
11）转让形式：承债式经营权转让。
12）转让价格：4600万元（不含转让定金）。
13）承债总额：4600万元。
14）转让定金：500万元（与转让价格无关）。
（6）××健身中心资质文件。
1）××健身中心营业执照复印件；
2）“中华人民共和国国有土地使用证”复印件。
3）“中华人民共和国建设用地规划许可证”复印件。
4）“中华人民共和国建设工程规划许可证”复印件。
5）“中华人民共和国组织机构代码证”复印件。
6）“中华人民共和国租赁许可证”复印件。
（7）××健身中心简介。
××健身中心是镶嵌在深圳的一颗璀璨的明珠，是深圳著名的健身洗浴乐园。它是集大型男女宾桑拿、休闲、热泉沐浴、美容保健、豪华客房、餐饮美食、康体娱乐为一体的近7000m2的四星级度假酒店，内设有天然牛奶浴、鲜花浴、人参浴、咖啡浴、啤酒浴、波浪按摩、音乐润脑，以及成人、儿童温馨游泳池和室内情趣嬉戏池；还有设备齐全的豪华健身中心、迷你电影院、微型音乐厅、乒乓球室、壁球室、棋牌室等。除此之外，中心内还有高贵典雅的男女混合休息厅、独立园林的贵宾房、瀑布式温水池、正宗芬兰式干蒸、湿蒸和药蒸房，以及经过严格培训的大批美容按摩高级技师。
××健身中心还设有中西餐厅、夜总会、卡拉OK歌舞厅。此外，还有可停泊30辆汽车的停车场。
××健身中心位于深圳市福田区××南路中段，交通方便，地理优越。凭窗远眺，风景如画的××公园尽收眼底；它的南面，××大道近在咫尺，北面则是宽阔美丽的××大道。它不仅是深圳市中心城区内第一家大型综合桑拿健身中心，还是集洗浴保健、餐饮美食、康体娱乐的场所，是消费者度假旅游、健康休闲、朋友聚会和商务会议的首选之地。
××健身中心在挖掘桑拿健身文化的同时，更加注重和迎合顾客多元化的需求，在健身洗浴、按摩推拿、香薰蒸气、网络漫游的基础上，还免费提供饮料、水果、香烟等，构成了一个悠闲舒适、健康温馨的旅游度假胜地。
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