在确定租赁模式时，招商人员应先确定是整体出租还是分割出租。下面对这两种出租方式的优缺点进行分析。
（1）整体出租。
1）优势：
①可以一次性回笼一笔资金。
②简化招商，减少招商工作量。
③便于管理。
2）劣势：
①租金较低，影响总体收入。
②不利于商场整体发展。
③对出租者有出租风险（如对方租约15年，第一次付了5年租金，由于经营不善导致商场形象声誉等受损，而后不再续约）。
（2）分割出租。
1）优势：
①租金较高，定期经营总收益大幅提高。
③可以树立自己的品牌形象，增加企业无形资产。
④有潜在资金收入。根据各行业的经营特点，在3年以后每年（或每2年）递增5%左右的租金，提高年租金收益。
2）劣势：
①租金回笼慢（一般付三押一）。
②要投入一笔预期费用（开业前），如装潢费、广告费等。
在确定了商业地产项目的出租方式后，招商人员接着应对项目制订更加详细的租赁模式。商业地产的运作手法因商户对项目的认同度不同，从而延伸出很多招商租赁模式。如果认同度高，前期的进入成本就大；如果认同度低，则前期的进入成本就低。进入成本中，延伸诸如赞助费、建设费、入场费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费用，然后再进行各种组合。
租赁模式主要根据商户对项目的认同度而确定，对项目认同度越高，进入项目的入市门槛也就高，租赁也由此派生出许多模式，下面以认同度的高低划分，由低到高，依次排列租赁在各种阶段的使用模式。
（1）项目认同度低的情况下，优惠出租，可采用以下租赁模式：
1）免租3个月，交6个月使用9个月，或免半年租金。
2）前3月免租，租金月付，押一付一，或每3个月一付。
3）在市场未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。
4）在××日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。(www.xing528.com)
诸如此类以极其优惠的条件要求先入场的，都是项目认同度低，需要商户占主导地位，吸引商户入市的举措。
（2）在项目认同度一般，正常出租，可采用以下租赁模式：
1）试营业1个月（或3个月）租金押一付三，或是半年付。
2）交摊位押金××元，租金半年付，季付，押二付三等。
3）交摊位押金门槛低，从几千到2万元不等，租金年付。
（3）认同度略强，开始设置门槛，可采用以下租赁模式：
1）押金××元（正常市场为2000元、5000元、1万元或2万元不等，视门槛高低，租金半年付或季付）。
2）押金××元，租金年付（押金为2万元以上）。
3）押金××元，租金要2年一付。
4）押金××元，租金3年分两期付清，在封顶付一部分，开业付一部分，交款时间从未交付使用时开始计算交。
5）押金不变，5年起租5年租金在前三年付清。
6）押金不变，5年起租租金开业一次性付清前两年，然后第二年收清后两年的租金，第三年收最后一年的租金。
（4）认同度再高点，门槛设置再高一些，可采用以下租赁模式：
1）收押金××元，收取管理费（物业管理费、广告推广费），门槛中含条件，收取费用多样化，租金交付方式不变（季付或半年付、年付）。
2）收押金不变，租金交付为（半年、季付或年付），收建设费（或含××建筑东西），金额在5000元、1万元、2万元不等。
3）收押金不变，收入场费5000元、1万元，但分楼层分业态，在好楼层、好业态的区域加收入场费，其他为正常。
4）收赞助费或入场费2万～5万元，但不收押金，租金半年付、季付。
5）5年或10年经营权买断费××元（低于5万元），5年租金不变，租金半年付或年付。
6）10年经营权买断费（5万元以下），租金押金不变。
7）收取10年经营权买断费，租金不用交，收物业管理费，但管理费奇高，约低于租金。
（5）认同度高，门槛高，设置复杂化时，可采用以下租赁模式：
1）收押金5万元或8万元，收入场费3万、5万元，租金交付为每两年一付。
2）收取20年经营权买断费10万～30万元，租金年付，逐年递增。
3）10年经营使用权买断，按平方米价格（产权价格6折，8折），15年、20年使用权，办理按揭，或分期付款。同时再收租金。
在租赁中，由于项目的认同度不同，租赁模式的使用多姿多彩，因此如何使利润最大化是一个需仔细讨论和分析的。很多项目的失败，都是在不同的认同度下，运用了错误的方法，具体要根据实际情况正确判断项目的市场认同度，正确的使用各种方法。
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