商业地产项目经营模式的优化建议

商业地产开发涉及多个主要利益相关群体和多种权利分配，必须通过有效的项目经营模式，实现开发商、投资者、经营者、管理者、消费者五者共生共赢、利益协调统一，以此提升开发商的美誉度、持续发展力和实现其商业利益最大化。五个主要利益相关群体分析如下：

开发商是项目开发的整体组织协调者，其利益取向是商业物业的顺利销售以回收投资，或者通过长期的租金收入获得投资回报。

投资者是项目销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。

经营者（可能本身就是投资者），在商业经营者的经营过程中，市场盈利机会、成熟的商圈、合理的租金、商品档次、商场推广力度等因素决定了经营状况，也直接影响了商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短。因此，项目开发中商业形成的初期，吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。

管理者（有时由开发商兼任），开发商引进经验丰富的商业管理公司参与商业项目的管理和经营，是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段。

消费者是商业物业的最终消费对象，商业物业内经营商品与服务的最终消费者。

商业地产项目的主要经营模式有以下三种：

（1）自营。它是指开发商出售产权，由投资者自主经营，是一种纯粹的销售。自营模式对地块原生的商业价值要求较高，商业物业的单体生存能力较强，由此实现自然销售。

（2）招租。它是指开发商不出售产权，整体招租，统一经营。(www.xing528.com)

（3）委托经营管理。它是指开发商出售产权，在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营，获取稳定的收益回报。约定期满后，投资者自主决定经营权归属。

三种经营模式的优缺点对比见表6-1。

表6-1 商业地产项目的三种经营模式的优缺点对比

（续）

除了上述的三种主要的经营模式之外，商业地产项目常见的经营模式还有联营、承包经营、直接经营等。在实际的经营中，具体采用怎样的经营模式需要根据所经营项目的特点以及开发商、投资者对经营的要求等来决定，一般情况下为两种或三种方式的结合。以下将通过列举不同的案例来说明商业地产项目经营模式的确定。