成都旅游商业项目的业态规划建议

案例点评：本案例在对项目进行业态规划建议时，从业态规划的目的、原则、具体规划的内容、业态控制和调整等方面进行建议。

（1）业态规划目的。

1）形成以一期项目为纽带的“四馆一园一城”文化产业生态博物馆样板示范区。

2）为本项目的重组提供合理的商业组合方案，奠定项目持久繁荣经营的基石。

3）指导项目的改造、装修、招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理的方向。

4）为项目后期销售提供市场基础，展示旺盛的商业发展前景，支撑项目的销售价格。

（2）业态规划原则。

1）业态规划的总体原则：以古玩经营为主要特色，以文化和旅游产业相结合的商业布局，达到以古促游、以文兴游、以游兴市的良好循环，把本项目建成一个成都市民和外来游客休闲旅游、博古淘宝、品尝美食享受成都生活的理想乐园。

2）特色业态特殊照顾原则：对于那些很有特色，很能吸引人气的业态，会给整个市场带来特色、带来人气、带来财富的特色业态给以特殊照顾。因此，在招商策略上要有特殊手段。例如，民俗表演、民间杂耍、传统手工艺的现场再现等，把这些具有地方特色的非物质文化进行生动再现，形成一个非物质文化遗产生态保护村。

3）租金贡献率优先原则：入选的商业业态本身必须具有良好的经营状态，能够承受相应的租金压力（为项目销售提供较高的回报率），同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。

4）人气贡献率优先原则：入选的商业业态必须能够为项目吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为项目的可持续发展提供客源支撑。

5）高品质优先原则：同行业商家的甄选，以品质优先条件优先为原则，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。

6）配套的原则：所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足项目主要目标客群的需求；保留少量业态用以满足本项目从业人员和顾客的随机性和必备配套服务。

（3）29～31号楼业态规划。

一层面积2256.01m²，业态配比：古玩占50%，其他藏品占30%，世界各国民俗特色品占10%，游纪念品占10%。

二层面积2546.05m²，业态配比：字画占40%，古籍占20%，集邮占20%，其他占20%。

三层面积2626.40m²，业态配比：多功能厅占13%（300m²左右），体积较为庞大、场地要求较大的古董家具占50%，瓷器占37%等。

四层面积2533.04m²，主要为学术交流中心（拍卖、讲座、培训、电影放映）、精品展示厅（为前期小型博物馆）、包房和VIP房。

29～31号楼业态规划分析图见图5-11。

(www.xing528.com)

图5-11 29～31号楼业态规划分析图

（4）搭建市场业态规划。

1）按建筑总体量：古玩占30%，餐饮休闲娱乐占40%，旅游购物占20%，其他占10%。

2）按四层建筑形态具体划分如下。

一层面积3632.24m²。业态配比：名小吃占20%，其他藏品（邮票、火花、车模、船模、航模、古典收音机、钟表、相机、奇石等）占30%，餐饮酒（水）吧占20%，民俗展示占20%，民间杂耍占10%。

二层面积2620.9m²。业态配比：名小吃占30%，酒吧占20%，古玩占30%，其他藏品占20%。

三层面积2248.2m²。业态配比：保健休闲占40%，民俗展示占10%，古玩占50%。

四层面积1394.58m²。业态配比：露天茶房和水吧占30%，古玩占40%，其他藏品占30%。

3）搭建市场业态规划分析图如图5-12所示。

图5-12 搭建市场业态规划分析图

（5）业态控制和调整。

1）各个业态区域可以有不超过10%的非规划业态入驻，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的业态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。

2）本区域业态招商商家不足以填充该项目，则入驻相邻区域（上下或左右）的业态商家。

3）本区域业态招商商家超过规划业态，则将排名靠后的该业态商家安排在相邻区域的商铺。如本区域招商商家不足，附近业态也不足以补充的时候，考虑其他区域的备选业态或者重新定位。

4）品牌越强大的商家越优先选择商铺。

5）关键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家经营。

6）不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。