某社区商业中心的业态规划优化建议

案例点评：本案例在进行项目的业态规划建议时，除了对社区商业中心的初始业态设置和楼层业态分布进行建议，还针对本项目的成长性社区性质，给出业态成长时间表，具体说明了本项目商业业态的更替计划。

（1）业态建议考量重点。

从项目的成长性分析可知，作为一个尚未完全开发、住户尚未完全入住的社区，其住户的商业需求存在一个逐渐递进的过程。作为本项目第一批商业供应的社区商业中心，其核心消费体是所有入住本项目的客户，目前其承担着满足已入住客户最基本的生活需求和提升项目生活质量从而提升入住率的艰巨任务。因而针对本项目的初始业态规划考量，我公司主要还应注意以下两点：

1）实现补充和完善周边现有业态，采用适应性、阶段性的引进措施。

2）满足社区住户不同商业需求最大倾向性。

图5-8 裙楼地下一层超市生活卖场示意图

3）案例分析：以×沙江路某社区商业案例客户问卷表来看，客户对不同商业业态的倾向性见表5-9。

表5-9 客户对不同商业业态的倾向性

（续）

（2）初始业态建议及分布。

1）业态建议。综合以上分析，结合本项目实际人口入住情况，本项目的社区商业中心在首次招租时应有意识地保留部分大面积的商铺不进行招租。这样做有两大好处：

①保证首批招商入驻商家的成功率。(www.xing528.com)

②为后期社区成熟后引入高档次商家预留空间，但同时考虑到商铺整体形象的问题，建议将保留的商铺进行初步装修和业态示意（业态可标示美容美发、茶坊、咖啡吧等）这样可以有效规避商铺空关带来形象不佳的问题。

综合考虑，建议该商业中心地下一层，地上二层商铺，地上一层112、113房间暂时保留。留待人口进一步入住后进行招商，同时将112、113房间以及二层中空置的商铺进行简单装修包装，避免产生不良影响。

2）地上一层中的商业初始业态设置见表5-10。

表5-10 地上一层中的商业初始业态设置

3）楼层业态分布建议（1F）见图5-9。

（3）业态成长时间表。

根据前文的分析建议，本项目人口导入有一定的时间差，属于成长性社区，而入住客户的商业需求也存在渐进性，因而部分商业在未来一定时间内将为更高等级的商业形态所替代，综合考虑到本社区随着时间的推进，将会有其他商业面积出现，某些升级型的商业业态应安排在其他的商业面积中更为合适，因此主要针对本项目6000m²商业面积提出其未来商业业态的更替计划表（表5-11）。

图5-9 楼层业态分布建议（1F）

表5-11 本项目未来商业业态的更替计划表

（续）