武汉某社区商业项目业态规划建议

案例点评：本案例在进行业态规划建议时，认真考虑了项目的商业结构、消费群结构、需求动向等因素，在此基础上确定商业业态定位及规划的基本思路，然后再对项目业态分布及商家品牌提出建议。这样可以使其他业态规划尽可能符合消费者需求，以吸引商家前来经营。

（1）商业业态定位及规划。

本项目以“布局合理、商品组合优化”为商业规划的基本原则。在业态上，以“综合超市”和“以居家为主题的综合专业市场”为两个集聚人气的“锚固”点，辅以特色风味餐饮和少量娱乐，加上社区配套服务，共同构建一个极具吸引力的购物场所。这主要是为了一个新的商业能更快、更好地适应市场，尽快使商业聚集人气。但市场是千变万化的，以后也要在业态上随之不断更新变化才能保持长久的生命力。

考虑到商业结构、消费群结构、需求动向等因素，本项目的商业业态定位及规划基本思路如下：

由于本项目长达150m，如何吸引人们在两端间流动是着重需要解决的问题，因此，裙楼两端布置何种业态是项目商业规划的关键，即商场两端必须形成聚集人气的磁极与锚固点。

1）将综合超市、生活剧场等相似的生活超市，布置于京×大道裙楼地下一层。

①没有超市难聚人气，但纯超市肯定不能与周边商圈相抗衡，故需综合超市、生活剧场类似卖场。

②综合超市（百货）的特点是采用开放式的经营，满足顾客日常生活一站式购物的需要，顾客购物频率高于其他业态，对整个商场的客流量有非常大的促进作用。

③综合超市具备随机购买及定向消费的双重特点，我们建议将其置于京×大道裙楼地下一层，该位置在京×大道靠其本身提供的日常生活一站式购齐方式来吸引和集聚人气。

2）将“布吉×大街精品区”布置于1～3层。

①“以居家、购物、休闲、特色精品为主”乃是基于项目周边约10多万人的对居家、休闲、物质、精神生活于一体享受消费人群的定位。该综合商业将突出品味及休闲性，与端安、融科的休闲商业环境布置相呼应，从而集聚人气。

②商场三面临街设置人流主入口，从京×大道及解×大道可以直接看到本项目商业裙楼的大部分，对面有一片较成熟居住区，而且离×安新城、×科天城等高端项目很近，因此商场南端易于吸引随机消费人群，位置上较易聚集人气，故而将“居家、购物、休闲、特色精品为主”布置于此。

③布吉×大街占了3层，面积约1.8万m²，其中一层约5000m²、二层约5000m²、三层约5000m²。这部分由若干主题商区组成，如生活配套区、临街精品区、烟酒商场、时尚体育休闲商区、办公文仪礼品商场、音像图书商场、手机、通信器材商场、皮具箱包鞋类专用店、金融证券专区、休闲美体专区、特色餐饮文化专区等。

3）商场一、三层部分安排餐饮及部分社区配套服务项目，以此作为两端主力店之间的衔接。

①餐饮部分不适合做大型酒楼，而主要考虑中西特色的文化餐饮，主要安排在三层。

②社区配套服务项目主要有美容美发、银行、书店、西饼屋等。

③临街铺位价值较高，可以以租金确定商家，对业态不做过多干涉，可以适当鼓励一些品牌类，限制某些有异味或形象差的品类。

4）人流动线安排：商业裙楼首层内外均要连通，以使人们在项目内流动。三层餐饮部分可以与其他部分适当隔离。

（2）业态分布与面积分割（租赁）。

各规划区域的业态分布与面积分割具体如下，图5-5只表示大致的位置与排列，区域大小不代表实际的面积比例。

图5-5 裙楼三层餐饮区示意图

1）餐饮区业态分布与面积分割表（表5-4）。

表5-4 餐饮区业态分布与面积分割表

餐饮区为裙楼三层，总建筑面积为5600m²，商家品牌建议：

①中式餐饮建议引进大型海鲜城、粤菜馆（燕鲍翅）、火锅城。

②方便快捷川菜馆、火锅城建议引进知名火锅连锁等。

③西式餐饮建议引进一家较有特色的符合中高档居民消费水平的商家。

裙楼三层餐饮区示意图见图5-5。

2）商务休闲区业态分布与面积分割表（表5-5）。

表5-5 商务休闲区业态分布与面积分割表(www.xing528.com)

休闲娱乐区为裙楼二层总面积5600m²。

①商家品牌建议：

A.健身SPA引进的品牌应为能给人以温馨、有家的感觉的商家。

B.银行和证券公司能更好地方便与服务居民。

C.足浴养生希望能引进全国连锁品牌如千子莲和良子等。

D.咖啡休闲引入知名品牌连锁，如星巴克等品牌。

②茶坊、酒吧选址要求。

A.商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。

B.建筑要求：茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求。

裙楼二层休闲生活馆示意图见图5-6。

3）品牌区业态分布与面积分割表（表5-6）。

表5-6 品牌区业态分布与面积分割表

图5-6 裙楼二层休闲生活馆示意图

购物品牌区为一层临街店铺，引进品牌专卖等零售行业。

理由：以酒店式公寓和主要入口，加上高档餐饮、高档休闲养身会所等的人气为依托。

商家品牌建议：品牌街的引进能更好地吸引大量的周边地区居民前来消费，需引进知名品牌。

4）配套区业态分布与面积分割表（表5-7）。

表5-7 配套区业态分布与面积分割表

商家品牌建议：

本项目配套区的设置是为了本小区居民及附近居民生活所需而设定的，要符合大众需求，切合实际才能更好地提升本小区的档次。

裙楼一层精品生活馆示意图见图5-7。

图5-7 裙楼一层精品生活馆示意图

5）超市生活卖场区业态分布与面积分割表（表5-8）。

表5-8 超市生活卖场区业态分布与面积分割表

商家品牌建议：武汉中百剧场、武商量贩生活馆、麦德龙生活馆等。裙楼地下一层超市生活卖场示意图见图5-8。