新化城市综合体业态规划建议

案例点评：本案例在进行业态规划建议时，首先说明该项目的功能分区和对该项目功能分区的特色分析，然后再从项目总体规划和重点部分业态细分两方面提出该城市综合体项目的业态规划建议。

（1）项目功能分区说明。

本项目可规划设计成五个功能区，即从×华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头广场公共设施区。

（2）项目功能分区特色分析。

1）前区：应结合火车站广场定位为以地方特色小吃、旅游商品、特色工艺品、农副产品等为主的商业街区，突出小商品特色。

2）商住区：突出社区商业的特点，以餐饮、小型超市、经济型酒店、服饰、银行网点、社区医院、美容美发店、书店等为主，适当考虑酒吧等休闲娱乐场所。

3）中心绿岛广场休闲区：应命名为具有浓郁梅山文化特色的广场，如蚩尤文化广场、梅山文化广场等，将前区与本区连为一体，同时本区有一大型商场和商务写字楼，应将综合性商场、写字楼、旅游休闲进行统一有机的结合。

4）商贸区：为本项目的重点区域，从中心绿岛广场的商业开始到本区，为商业最为集中的区域，主要集中大型餐饮、品牌服饰、高档家电、数码电子产品、家居饰品、婚纱摄影、西餐、咖啡厅、金融证券等；背街主要考虑酒吧、KTV等时尚娱乐场所。

5）桥头广场公共设施区：为本项目的收官区域，也是最高档的城市中心商务区，广场应时尚、简约，周边配套有金融证券、保险等营业网点，酒店应考虑三星级以上的产权式酒店，且酒店应优先建设，提升整体形象，在运营后可协助本项目回笼资金，且坚定欲投资本项目商业企业的信心。

（3）项目业态规划。

1）总体规划。(www.xing528.com)

根据我公司对新化市场的深度研究与分析后，针对×华南路项目的市场定位与业态组合，将本项目由北向南分为前段、中段与末段三个街区。其业态分布为：

①×华南路前段：规划为小型餐饮、旅游商品、小百货、经济型宾馆、银行网点、便利超市等微型商业，主要考虑商家盈利水平、承租能力等因素。

②×华南路中段：商业规划主要以大型百货商场为主，主要经营金银首饰、品牌服饰、皮鞋皮具、化妆品、IT通信、大型超市，以金融服务、邮政、影楼等作为补充配套。

二楼补充娱乐、休闲、健身等业态，以茶楼、酒吧、书吧、网吧、电玩、KTV、台球室、健身中心、皮肤护理、美容美体、发艺中心、足浴、保健按摩为主力店。

③×华南路末段：重点以引进品牌酒楼、名火锅、特色餐饮等为主。同时，补充星级酒店、大型洗浴中心、商务会所等业态。

2）重点部分业态细分。

①后街：中心开花，再配绿叶。商业着重考虑以大型农贸市场、大型水产市场以及装饰材料、灯具、窗帘布艺、床上用品等与家居生活息息相关的专业性卖场为主，补充鲜花店、甜点屋、文具书店、音像店等。

②二楼：业态组合，让商业街动起来。以大型超市、家用电器、电玩、KTV为主，形成以商业配套、生活超市、量贩式娱乐等大开敞、大卖场集合的综合性商业购物中心。

③13～16楼：旗舰入驻，舞动全城。重点以大型百货商场、购物中心业态组合规划为主。

④底层：以购物为主，主营时尚前卫、流行新潮、品牌旗舰店，其种类尽量按商业特点引导聚合。