芜湖综合体的业态规划建议

案例点评：对于一些大型的商业地产项目，开发商可能由于资金的关系将一部分物业用于销售，一部分用于招商，这时，招商人员需要对用于招商的部分提出业态规划的建议。

根据最新的规划方案，项目按区域分为沿街商业区、商业街、临湖商业区（休闲、娱乐、餐饮）、综合楼（浴场、大型主题餐饮、主题家居馆）、宾馆、商业办公区（SOHO办公、酒店式公寓）、水岸餐厅。其中临湖商业区（休闲、娱乐、餐饮）、综合楼（浴场、大型主题餐饮、主题家居馆）、宾馆、水岸餐厅等区块体量较大，单体销售总价较高，在整体商业氛围尚未形成、项目尚未成熟的市场前期，销售具有一定的难度。同时这些区块相对具有独立性和整体性，业态规划执行相对具有现实可行性，容易操作。我们建议把此四大区块作为项目统一招商区块，进行前期的招商运营，和商业街及沿街商铺形成区化互补，力求逐个突破，带动项目其他区块的顺利销售，最终使项目形成成形的商业形态。

（1）A区块临湖休闲风情街（主要业态：休闲、娱乐、餐饮）。

其中东区和西区分别为独立的二层结构，可以作为单体进行整体招商，具体业态初步设计为主题餐饮或小型浴场。

A区块中间三大区块为四层结构，可以考虑一、二层和三、四层分层招商。沿湖区域的一、二层具体业态初步设计为主题西餐厅、咖啡吧、酒吧、演艺吧、茶楼；其中靠商业街区域的一、二层具体业态初步设计为主题酒吧、演艺吧、美容、餐饮等。三、四层具体业态初步设计为足浴、桑拿、按摩、KTV、美容美体、SPA美容中心、棋牌室、健身中心等。

此类业态招商主要面对芜湖本地市场及在安徽设立连锁的品牌店，同时考虑在南京、杭州等地进行相关业态品牌招商，提升整体休闲娱乐设施的档次。对于KTV，根据周边消费者的消费特点及消费能力，建议引入量贩式KTV，如泡泡龙、城市花园KTV、银乐迪（如结合银泰百货顶层空间）等量贩式KTV。

（2）B区块综合楼（主要业态：家居广场、浴场主题餐饮、办公）。(www.xing528.com)

B区块中沿街一楼部分将作为商业街底商进行统一销售，不做具体招商。

其中二层区域具体业态初步设计为主题小型家居广场、主题饮浴场。家居广场业态招商商家以扩展型华东连锁品牌店为主，既可做整体招商，同时又可扩大项目的商业影响力。浴场建议在芜湖、马鞍山、南京、合肥等一带已发展较为成熟的品牌店进行招商，如马鞍山翠林洗浴中心等。

其中三层及以上区域具体业态初步设计为办公、商务空间，可以作为小型公司的积聚地。主要公司形式为：外贸公司、贸易公司、销售公司、企业办事处、咨询公司、广告公司、装潢设计公司、图文公司、网络公司、IT公司、美体健身会所、家政公司、培训机构、主题店行政区等。

（3）C区块宾馆（主要业态：宾馆、餐饮）。

（4）D区块水岸餐厅（主要业态：主题餐饮）。