四川商业街的业态定位考察

案例点评：本案例的商业街项目在进行业态定位时，首先将项目划分为不同的业态区域类型，再分别详细说明每种业态的规划区域、业态内容及规划理由。

（1）动吧类区。

规划区域：14号楼（1F内街）、15号楼（1F内街），16号楼（1F、2F）、7号楼（1F～3F）。

业态内容：特色酒吧、跳舞吧、迪斯科吧、音乐吧、KTV歌城。

规划理由：

1）本吧文化区是本项目商业步行街的主阵地，需要足够的规模支撑，该区域的建筑、经营面积达3000多平方米，具备打造酒吧风情街的物业体量。

2）14号楼、15号楼、16号楼都是纯商业物业，不会形成噪声扰民纠纷，具体业态方面主要以动感吧类为主。

3）14号楼（1F内街）、15号楼（1F内街），16号楼形成一个围合式的步行街区，别致的景观和延伸经营都有利于形成浓郁的商业氛围。

4）因为步行街的工程交付和开业时间不一致，要充分考虑前期酒吧的入场经营，所以将14号楼（1F内街）、15号楼（1F内街）首期交付的物业规划为吧街。

（2）静吧类区。

规划区域：8号楼（1F、2F）。

业态内容：网吧、水吧、清吧、陶吧、玩具吧、书吧、咖啡吧等。

规划理由：

1）安静类的吧区应该与动感吧区自然分开设置，避免业态的互相干扰。

2）8号楼上是小户型公寓，考虑行业政策因素，不能设置餐饮行业和噪声污染行业。

（3）品牌餐饮、休闲店。

规划区域：14号楼（2F、3F）、15号楼（2F、3F）、17号楼（2F）。

业态内容：中餐酒楼、火锅、特色餐饮、茶搂、康体保健等。

规划理由：

1）该物业的面积、配套设施、楼层等硬件方面都非常适合餐饮、休闲业态经营。

2）14号楼、15号楼、17号楼都是纯商业物业，餐饮业和休闲业没有政策性的行业经营限制。

（4）高尚休闲商务会所。

规划区域：1号楼、9号楼、11号楼、13号楼的1F～3F。

业态内容：SPA美容健身房、西餐咖啡馆、商务会馆。

规划理由：

1）这几幢商业物业都处于景色宜人的府南河畔，建筑设计别具一格，具备高档商业入驻的硬件、环境方面的条件。

2）这几幢商业物业都将整体出租，要求入场的经营商家具备实力、规模和格调，规划中业态具备了这些要素。

3）若条件许可，也可考虑高档酒楼。

（5）时尚·运动·旅游特色区。(www.xing528.com)

规划区域：14号楼（1F外街）、15号楼（1F外街）。

业态内容：旅游服务、户外、登山、野营用品、运动器材、运动服饰、时尚精品店等。

规划理由：

1）根据市场经验，外街底层一般都设置为零售业态，14号楼、15号楼所处的区位较好，因此所规划的业态应具备特色和档次。

2）为了体现项目的品质，并为推广、炒作提供素材，规划中应有创新，旅游、体验式运动区就是一个不错而且贴近市场的创意。

（6）固定性消费零售服务区（社区型）。

规划区域：17号楼（1F外街）。

业态内容：小百货、干洗店、冲印店、鲜花店、发廊、家居用品店、金融网点、移动、电信网点等。

规划理由：

该项目周边住宅云集，具有坚实的社区型消费基础。

该规划区域所在商业步行街的位置相对略差一些，且靠近农贸市场，与小环境较为切合。

（7）固定性消费零售服务区（校园经济型）。

规划区域：17号楼（1F内街）。

业态内容：休闲服饰、礼品、音像店、饰品店、书店、眼镜连锁店、图书音像租赁店等。

规划理由：

校园经济虽然不是该项目的主题，但临近四川大学和四川音乐学院，数万名师生足以支撑600余平方米校园经济型固定性消费零售服务区。

（8）社区超市。

规划区域：18号楼（1F）。

业态内容：知名卖场的便利店、红旗超市、互惠超市。

规划理由：该商业用房的面积和区位比较适合一个社区型便民超市，超市的经营内容与农贸市场的业态不相冲突，主要以日用品、副食品为主。

（9）娱乐主力店。

规划区域：7号楼（1F～3F）、16号楼（2F）。

业态内容：特色、主题酒吧、KTV歌城。

规划理由：

1）7号楼、16号楼处于吧类区，符合规划的总体布局。

2）该物业的经营面积以及硬件设施能够满足娱乐主力店的经营需要。

（10）农贸市场（略）。

[1]SOHO：Small Office Home Office，是一种新经济、新概念，是指自由、弹性而新型的生活和工作方式。