写字楼项目客户群分析

写字楼类项目由于一般在写字楼内既有办公的部分，又有商场或配套设施的部分，因此策划人员在做客户群分析时，要对各个不同部分分别进行分析。某写字楼项目的客户群分析如下。

（1）商场部分。

1）具有雄厚实力的大型零售企业集团。

由于本项目整体定位为“5A级国际智能大厦”，以商务为主打，同时结合项目的建筑规模，区域周边的人口结构、消费环境，初步排除了引进大卖场的可能，将目标锁定于实力雄厚、影响巨大、店面规模以中小型为主的零售商，如××国际精品折扣广场、联邦家居等商家。此类商家对楼层的商业价值起到了相当大的提升作用，而且将作为“商业亮点”，带动其他品牌商家跟随进驻。

2）国际二线、国内一线品牌代理商、厂家。

此类商家是颇具实力的生产或销售代理商，如艾碧素（Episode）、杰西卡（Jessica）、斯沃琪、华斯度（VASTO）等，它们通常是同业种的“领头羊”品牌，经营的货品档次和价格都在中高档以上，因此该类商家对于商场的整体档次和形象有很好的维护和提升作用，也在一定程度上决定了商场的档次，以及对将来经营产生的重大影响。该类商家具备较强的租金给付能力，将成为本项目旺场和收益的根本。

3）娱乐休闲、餐饮类商家。

大中型娱乐运营商以及知名餐饮机构，可以提供高品质、高档次的娱乐休闲活动，以及餐饮美食，引进该类商家作为本项目的配套功能，为大批商务人士提供休闲、商务洽谈及放松的空间。为了与本项目智能商务大厦的定位相匹配，该类商家应具有一定的经济实力及经营规模，所面向的消费者也定位于中高端。

（2）写字楼部分。

具有实力的大型集团公司、世界500强企业、跨国公司的分公司或分支机构，着力打造“总部经济”的同时带动区域商业的发展。

（3）项目招商目标客户的细分。本项目在招商过程中主要分为三大块：主楼招商、个性化楼招商和配套服务设施招商。

1）主楼招商目标群定位。

项目主楼是以传统写字楼设计为主，每层面积近1200m²。××世纪公司及下属×溢世纪公司、杭州××世纪公司本身就需要自用办公区，该部分自用办公室建议安置在主楼八层、九层。如主楼招商情况较好，建议主楼九层和附楼三层自用。

主楼1～7层为对外招商部分。该部分办公室作为写字楼设计，在整个园区内突出商务气派和尊贵；但是由于1号楼没有安装中央空调系统，相对高档写字楼又有着一定的劣势。因此该部分招商可以选择新起步的中小型企业，该类企业对租金的水平要求比较苛刻，对企业日常运营成本考虑较多；同时利用本主楼和整个园区整体性和生态型统一，在规避主楼单体建筑不豪华的同时，大打生态型、园林化写字楼概念，吸引更多不注重商务豪华，而在乎商务休闲的企业的注意力。(www.xing528.com)

①1号楼招商对象之一：选择信息咨询、投资咨询、企业管理咨询等公司，既可以为该类企业提供低廉的房屋租赁成本，同时还可以让此类公司拥有园区内部创业型企业的咨询业务，实现资源的内部利用。

②1号楼招商对象之二：选择各类经济开发、科技开发和推广、文化艺术开发等公司，此类公司作为科技园区的科技型企业主体，可以充分享受到优惠政策的倾斜力度，从而为企业的发展提供更大的空间和动力。

③1号楼招商对象之三：选择一些租用面积较大的大中型企业，用作销售、管理、研发总部。

2）个性化楼招商目标群定位。

项目的个性化楼部分是本项目的特色之一，作为一个科技园区项目，采用单套复式的排屋设计，这是一个新创商务空间概念。如今很多中小型企业、创业型新企业由于创业之初成本因素，更多选择住宅区中办公，而随着国家政策的出台，工商部门针对居民住宅区内开办企业的审批越来越严；这给本项目的招商提供了一定的机遇。单套式写字楼可以让一些软件开发、动漫制作、广告设计等系列需要灵感、寻求创新的企业得到一种SOHO^[1]的感觉。

本部分商务楼的招商因此定位于针对一些中小型智力企业、设计公司进行，2～5号楼定位于软件开发、系统集成类IT产业企业，6～7号楼定位于生物医药、动漫制作和其他类型企业，8～9号楼暂不定；同时由于SOHO理念在国外商务领域已经成熟，因此吸引海外留学回来创业者也将成为个性化商务楼的招商目标之一。

3）配套服务设施的招商目标群定位。

本项目的配套设施首先是10号楼和11号楼的招商。

根据前期工程建设的设计，10号楼定位于园区职工的酒店式公寓；该部分酒店式公寓每间面积在33m²左右，带有独立卫生间和阳台，并计划安置两个床位进行装修；该部分设计在居住面积上略显拥挤，要达到酒店式公寓的舒适度相对困难；建议降低装修标准，将该部分定位于在园企业普通职工的宿舍。

11号楼一层和二层为职工食堂，三层、四层为包厢形式，在设计和装修上体现出一定的档次，定位于园区企业招待所用。同时三层的露天阳台利用盆景绿色设计成露天的休闲茶吧；五层设计成KTV、棋牌等文体包厢，为园区内的居住职工提供娱乐场所。因为11号楼将来需要进行后勤公司招商，具体的定位方案由后勤公司自行确定；上述的定位仅仅作为参考和招商说服。11号楼的酒店式公寓因为与园区休闲场所邻居，建议提高装修标准，设计成为单人套房，作为园区企业的中高层管理人员或技术人员的宿舍。

1号楼裙楼一般为营业性用房，但是因为本项目为一个整体，具有整个园区的保安监控系统。一般来说，营业性用房需要沿街或者开放式对外沿街，根据本项目建筑设计的现状，裙楼作为营业性用房的招商工作具有一定的困难。在定位上裙楼的三层可以作为办公用房。二层作为商务会议室和商务访问、谈判室。一层部分可以向银行和中国移动营业厅进行招商或向两岸咖啡这类提供商务套餐、休闲场所的企业招商。

由于裙楼同样需要经过园区大门保安，这在一定程度上将影响到营业效果。因此，建议园区的主大门采用开放式设计，并设置宽阔视线的草坪绿化带，针对园区内部的保安系统；可以在主楼的西侧设置门卫和主楼设置保安，这样既可以保证裙楼的营业通道，又可以有效保护园区的整体形象。具体的修改意见供工程部门进行参考。

说明：任何项目的建筑招商目标群的确定均应以实际招商为准，一切的安排都以租户为先，灌输把租户放在第一位的服务理念，一切为租户的合理要求而增删服务项目。