商业街类项目客户群分析

商业街类项目的客户群分析普遍会对最终消费者、投资者和经营者进行细致分析，三类客户群在分析过程中不分先后、主次。钱江某商业街的客户群分析如下。

（1）目标消费群体定位。

1）居住在钱江方洲及附近社区，注重提高生活质量，享受生活，重视教育与健康；对物质及精神需求有较高要求的业主（其中钱江方洲预计引入人口近万人，周边小区共计约2万人）。

2）行政中心、广电中心、电力公司等一批行政事业单位职工。

3）钱江方洲浙商大厦、商务酒店及其他写字楼办公白领。

4）盐城中学、实验小学近万名师生。

（2）目标购买群体定位。

1）以经营为目的的商家。

城南商业圈的日益浓厚商业氛围，政府对城南发展建设的高度重视，随着周边诸多高档社区的入市销售，令众多商家看好该商圈。

针对此类商家，本项目应着重引导，确定项目商业步行街各区段的经营主题，令商铺更贴近经营商家的心理习惯，并在宣传包装方面营造出独特的经营风格和经营兴旺的前景，吸引此类客户购买本商业步行街商铺。

2）以投资为目的投资客。(www.xing528.com)

城南版块是盐城最具发展潜力的商业圈，解放南路是老城区通往新城区核心路段，人流量、车流量较大。随着城南发展建设不断深入，该地段的人流、客流、物流将会有极大的改善，并提升其商业价值。

同时钱江方洲是政府重点扶持的综合性项目，计划引入人口近万人，加之周边诸多中高档社区，商业氛围日渐浓厚，客流、物流有保证，保证本商业步行街铺位出租或出售具有高价位的内在价值，这些都对投资人士有巨大的吸引力。

另一方面，众多投资者都希望能找到一个投资风险相对低、回报大，并且具有更大升值潜力的投资渠道，而“一铺养三代”的思想早已深入民心，如果在本区域内有租价或售价合适的铺位推出，并使投资客看到钱江方洲商业步行街美好的经营与投资前景，必定能吸引众多投资人士购买本项目商铺。

在销售同时，可推出增值服务，如免费代租、配对服务、利用客源优势为投资客户寻找承租人，从而促进销售。

（3）经营商目标客户定位。

1）大型主力店。

作为盘活整个步行街的重点，大型主力店的确定具有举足轻重的意义，关系到整个步行街今后的发展。因此，针对主力店的目标客户，应选择在全国乃至世界知名品牌，如银行支行、银行营业部、证券公司，社区超市苏果、可的便利店，精品服饰（马克华菲、杰克琼斯等）、餐饮连锁（肯德基、必胜客、迪欧咖啡等），以及大型休闲娱乐集团。

2）自营商家。

以盐城老城区内仍经营项目，但有改善经营环境、扩大经营规模、提升自营品牌档次或以连锁店的方式增开新店等需求的客户为主要客户目标，主要业态如美容美发、高档鲜花礼品、休闲餐饮、家居装饰、电子通信等。