商业街项目直接竞争对手分析

对商业街项目的直接竞争对手进行分析，主要分析竞争对手的租金、面积、进深、层高、月租、经营类别等内容。由于商业街上的铺面以小面积铺面居多，因此在对其进行直接竞争对手分析时，对竞争对手的租金、月租、店面规划会相对其他物业类型来说更为详尽。武汉某商业街的直接竞争对手分析见表3-15。

表3-15 武汉某商业街的直接竞争对手分析

（续）

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对商业街的直接竞争对手分析也可以从业态上着手，着眼于其经营状况。从业态上对项目的直接竞争对手进行分析，主要分析对手在各类业态上的数量、所占的比例、经营档次等内容。例如，深圳某商业街的直接竞争对手分析，其中在分析数量比例时的比例图美观、直接地展示了各竞争对手的业态在数量上的分布情况。

（1）珠光路沿线的商业业态：主要以餐饮为主，五金、服装、社区服务为辅。珠光路沿线的商业业态统计表见表3-16。

表3-16 珠光路沿线的商业业态统计表

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小结：珠光路为项目周边商业较繁华的街道之一，车流、人流量大，街铺集中，店面形象一般，业态多样，主要满足周边社区的生活所需，经营档次以中低档为主，消费群主要是工薪族、政府工作人员、当地村民等。

珠光路分成几段：万佳一侧的商业繁华，人流量大，店面形象相对较好，档次中档，空置及转让店铺少；万佳以北的珠光路段，商业氛围逐步减弱，店面形象一般，档次中档偏低，有部分店面空置和转让；万佳以南的珠光路段，商业氛围淡薄，冷清，人流量小，店面主要是民房下的首层商铺，档次和形象偏低。餐饮、五金、服装、社区服务占相当的比重，目前经营状况较好。

（2）龙珠二路沿线商业业态：便利店、社区服务类为主，辅以餐饮、服装、地铺等。龙珠二路沿线商业业态统计表见表3-17。

表3-17 龙珠二路沿线商业业态统计表

小结：龙珠二路沿线商业氛围较好，店面形象一般，经营档次较低，车流、人流大，接近住宅小区的入口大门，店面没有空置。餐饮、服装、便利店、地铺及社区配套等占相当大的比重，主要满足周边住宅小区的社区配套，目前经营状况一般。餐饮、服装的档次中档偏低。

（3）龙珠大道沿线商业业态：餐饮、社区服务为主，辅以五金、服装等。龙珠大道沿线商业业态统计表见表3-18。

表3-18 龙珠大道沿线商业业态统计表

小结：龙珠大道是连接西丽与福田、南山、宝安的一条重要的交通要道之一。车流量大，道路宽敞。龙珠大道沿线商业氛围较冷清，人流量不大，尽管是主干道，但车速过快，没有停留处，难以聚集人气。龙辉花园等小区在该路段沿线的商铺，空置较多，商业分散；道路两旁商铺情况各异，在龙辉花园对面的商铺即龙联花园、润城等商铺比龙辉花园的商铺旺些，因为珠光二路与龙珠大道交汇处商业形成一定的氛围，同时，商铺可见度高，而龙辉花园的商铺地势相对低，而且绿化带挡住了部分商铺的铺面，店面的形象也不及对面的商铺，经营状况也不景气，空置率相对较高。商铺业态丰富，经营状况各异，主要是为住宅区居民服务的餐饮，社区配套等。