商业地产项目建筑规划设计分析

建筑规划设计分析是项目自身规划情况分析中的重要环节，一般需要对项目主体建筑结构设计、装修、格局设计等内容进行分析。某专业市场的建筑规划设计分析如下。

（1）项目一期工程内容（表3-3）。

1）主体建筑（80000m²）：框架结构，主体建筑初步设计为地下一层，地上五层，其样式为椭圆形，长半径为80m，短半径为60m。

地下一层和一层每层建筑面积为15072m²，二层到五层每层为12000m²。按多层现浇框架结构设计。

表3-3 某专业市场项目一期工程内容

①地下一层做二手车市场，其中暖气管道等设施占地3000m²，用5000m²做专卖店的二手车市场（10家左右），余下7000m²做大型的综合二手车市场。

②一层招商顶级客户八家（包括他们的金融公司），约占地9000m²，保险公司（两家左右）、银行（五家左右）、政府办证部门共占地3000m²，其余3000m²为展厅。

③二层，部分顶级客户八家（9000m²），重点客户（4S店）10家（3000m²）。

④三层，重点客户。

⑤四层，汽车装饰。

⑥五层，汽车书亭，汽车相关产业（包括餐饮娱乐）。

2）辅助建筑（6000m²）：网架结构，主要为五家专门维修店，一个大型综合维修厂。

3）室外停车场：9000m²。

4）绿化、景观及道路，8000m²。

5）试乘试驾区：车道一条，4200m²。

整个一期工程实际占地42272m²，建筑面积86000m²，容积率为2.03。

（2）项目二期工程内容。

1）高层商住房。(www.xing528.com)

2）汽车培训，包括销售培训和驾驶培训。

3）其他汽车相关产业。

诸如写字楼、酒店等物业来说，分析其建筑规划设计时，可以重点分析其各个建筑体的装修、格局和配套。杭州某科技园项目的建筑规划设计分析如下。

本项目招商对象是主楼、裙楼和八幢个性化楼，同时连带后勤服务中职工食堂的承包商招商。

（1）主楼：单层面积约1200m²，共9层，大楼无中央空调，简单毛坯房处理，两部OTS电梯位于主楼东侧；每层过道宽度×米，层高×米，×个卫生间，内墙乳胶漆粉刷；隔层有一个室外休息平台。总体来说，缺乏纯写字楼的豪华气派；但也给入驻企业提供了自由组合、个性化装修的机会。

（2）裙楼：单层面积800m²，共三层，简单的毛坯房处理，每层一个卫生间，属于大框架结构，可供随意组合分割。

（3）个性化楼A户型：面积约320m²（阁楼除外），层高×米，共40套，属于偏大型的个性商务空间，复式楼梯靠边设立，增加更多的实际商务空间。

（4）个性化楼B户型：面积约255m²（阁楼除外），层高×米，共8套，属于较小型个性商务空间。B户型楼梯沿卫生间墙壁而上，节约优势空间。

（5）个性化楼C户型：面积约292m²（阁楼除外），层高×米，共32套；属于中型个性商务空间；阳台设计，让工作更轻松。

（6）职工食堂：职工食堂设置公众区和包厢区，并引进文体休闲场所，为园区的后勤提供更丰富的内容。

从上述的分析特点来看，主楼的招商定位于中大型企业，同时也可以提升本案的实力形象；个性化楼以300m²的面积，瞄准中小型企业；裙楼可作为健身、会议、银行等配套设施的入驻。

商业街类的项目，由于对店铺的格局要求比较特殊，商家比较注重每个铺面的开间、进深、铺内有没有柱等内容，因此在商业街类项目招商时，招商人员要注意对商铺的格局进行分析，这也是项目建筑规划设计中的一项内容。惠安某商业街的建筑规划格局分析如下。

（1）店面层高在3.3～4.5m。

（2）进深：合作路有6.6m、6.7m和4间11.5m，其他路为11.5m或12m。

（3）店面没阁楼（只有15号楼A座有二层46m²可做小夹层）。

（4）面内卫生间地板已做好，但由于本项目地势西北高东南低，导致同一店面走道与店面的高度差不等。

（5）未租出店面大致集中在9号楼B座、2号楼、5号楼、15号楼及××路，最大达400m²。