城市商圈分析：步行街类项目

对步行街类项目进行城市商圈分析，主要是分析城市各个步行街的情况，如自身的特征特色、业态、发展趋势等内容，从而总结出城市商圈发展的总体情况，包括消费的特点、发展的方向、市场竞争等内容。武汉某步行街的城市商圈分析如下。

（1）武汉江汉路精品购物一条街（江汉路商圈）。

江汉路步行街的定位是精品购物休闲旅游一条街，路边不再设“路肩”，路面与两边店铺落地橱窗连成一体，行人观景、行走、购物有如走进一家巨型露天商场。

江汉路现有各类商业门点305处，其中步行街范围内（武汉关至江汉四路）有门点183处，涉及服装、家电、餐饮、金融、百货等51个行业。

从江汉关至鄱阳街口400m距离形成以金融业、保险业为主体的商业区段；从鄱阳街至中山大道300m距离，形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段，如精益眼镜店、老亨达利钟表店以及班尼路、李宁服饰、大台北鞋城、高邦服装、百世吉、鄂尔多斯等专卖店；从中山大道至江汉四路510m距离，形成以中心百货商店、港澳中心等现代大型商场为中心的综合性的商业区段，同时，一部分商家根据市场发展趋势和自身条件进行结构调整。

中心百货商店已退出五金、水暖、小百货等品类经营，突出中、高档有特色的商品经营。汉商集团汉口商场改建为“女之都”，营业面积达22000m²，专营女性吃、穿、用、玩、健身、摄影、美容等名牌商品和现代服务项目，成为全国最大的专卖店。

（2）万达商业圈。

武汉万达商业广场三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街。据调查，若顾客在每个店停留1min，走完所有店铺将耗时近10h。

武汉万达商业广场有三大主力店——沃尔玛超市、大洋百货、时代华纳数码影城，总卖场面积13万m²。

（3）武汉百年老街司门口（司门口商圈）。

对于老武汉人来说，以司门口为中心的解放路商业街是武汉商埠的发源地，见证了武汉民族工商业兴衰的历史。时至今日，该商圈却显现出衰退的趋势。

门面低矮、狭仄的人行道是本商圈的外在特征。

1995—1997年是其鼎盛时期，社会商品销售总额一度达到10亿元/年。这里聚集了司门口商业大楼、广东商城、九通商厦、武昌商场、维新服饰城、大中华酒楼等企业，由于所处的三镇交汇的地理位置，街道口、关山、青山的消费者都到司门口购物，家住汉口的市民也经常过江购物。

1998年前后，司门口开始逐步衰落，目前解放路商业街社会商品销售总额只有约2亿元/年。

落伍原因：外在原因是江汉路等大卖场吸引了顾客的兴趣点，其次，群光广场、中商广场、亚贸广场等新兴商业中心对司门口的消费群体进行了分流；内在原因是它丢掉了原有的传统品牌，而新的经营理念又没有学会，未能跟上市场经济高速发展的步伐，自身出现停滞；另外，“步行时代”形成的老商业中心，在交通设施等方面达不到“车行时代”的要求。(www.xing528.com)

（4）徐东商业圈。

该商业圈目前已经形成了自己的特色，就是大而开放型的卖场，现聚集了徐东平价、凯旋门广场、麦德龙、好美家及中商超大型购物中心（正在招商）等大型开放式卖场，聚集了来自青山、武昌及汉口部分地区的消费者。

（5）中南商业圈。

该商业圈也是武昌的一个传统商业圈，其主要以中商集团的系列卖场为主，配以周边的家乐福、金马家居等商业，主要消费人群以武昌常住人口为主。

（6）武商商业圈。

该商业圈也是汉口的一个传统商业圈。武商集团旗下卖场在此形成扎堆效应，SOGO、汉商新武展中心等，以其良好的商业氛围吸引了武汉三镇的消费者来此购物、休闲。

（7）钟家村商业圈。

该商业圈也是一个传统商业圈，汉商集团最早在这里安营扎寨，吸引了汉阳的广大消费者；但目前的汉商集团已逐渐向会展业及其他行业转向，随着近年来房地产开发的火爆，目前已有铜锣湾、闽东国际城正在紧锣密鼓的建设，准备在钟家村重塑该商业圈。

（8）根据上述描述对武汉商圈的综合概述如下。

1）消费特点：武汉有四大商业上市公司，同时这四家分别分布于武汉三镇，其中汉口二家，武昌、汉阳各一家，这也恰恰反映了武汉的商业格局是以汉口为商业核心，同时也反映了汉口是商业重镇，武昌是文化科技重镇，汉阳是工业及物流重镇的武汉城市发展布局。这也是为什么汉口的商业氛围浓厚，而武昌、汉阳的消费者去汉口购物的根本原因之一，同时也是为什么江浙等外省人更愿意到汉口投资购买商铺的原因。

2）武汉商圈的发展方向：从20世纪90年代开始，武汉商业“重心”几经更迭。六渡桥、车站路、司门口等随着国有老百货商场的“淡出”，随着城市交通、市政、住宅建设的扩张，原以区属商业为核心的部分商圈日见式微。武昌徐东路、汉阳沌口、洪山光谷等新兴地区的商业氛围逐渐走强。购物中心扎堆商圈，正步入以超大型购物中心为代表的“第四次流通革命”。其表征是，由单一的购物功能转向以满足城市商业休闲为功能的“一站式”消费诉求。

3）整个武汉商圈的市场竞争分析：随着改革开放的深入和国企改革的逐见成效，武汉的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。武汉的地理位置决定了它将是众商家竞争的地方。武汉出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。武汉市商业网点建设存在的薄弱环节主要表现在，商业网点布局不够合理，功能不够齐全，特色不够鲜明，局部地段商业网点疏密不均，业态雷同；部分商业设施陈旧，停车场所不足；新兴住宅区商业网点发展滞后，项目配套不全等。

有些商圈因其集中了专业市场、购物中心、商业街三种或以上的物业类型而形成了复合商业街区，一个复合商业街区往往就是一个独立的商圈，对其进行商圈分析时，一般会包括商圈的四至、辐射范围、物业类型、经营业态、租售情况等内容。