购物中心类商业地产项目在进行城市商圈分析时，会侧重于分析城市中各个商圈的商业发展现状、存在的问题、商业功能、商机等内容。深圳南山区某购物中心的城市商圈分析如下。
（1）南头：南头作为南山区商业的策源地，其核心地位在日趋激烈的商业竞争中并没有动摇，依托周边充足的人气（消费人口近50万）及不断增强的购买力，家乐福、沃尔玛、百安居、天虹等品牌商家先后入驻，片区商业前景看好。
（2）后海：后海作为滨海大道开通的最直接受益者，其发展势头也最为强劲，几十个项目的陆续开发带来了强大的消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美电器、苏宁电器等相继开业，随着南山商业文化中心开发建设的逐渐成熟，大量裙楼商业将陆续入市，商圈的整体性和连续性将进一步增强。
（3）南油蛇口：出于完善片区商业配套的考虑，招商地产成功引入沃尔玛，与人人乐构成了南油蛇口商圈的核心，随后顺电进驻，商圈将进一步成熟。
（4）前海：随着前海片区开发的日渐成熟，岁宝及人人乐相继进驻鼎太风华和港湾丽都，在一定程度上缓解了配套不足的压力，但商业形式、经营主题的单一使片区对南头商圈仍有较大的依赖性。
（5）华侨城：由于华侨城区域开发的特殊性，片区商业配套的主导权基本上由开发商控制，从目前来看，主要由沃尔玛、铜锣湾、顺电组成，以满足片区消费为主，从发展趋势来看，商业物业开发量不大，且一般不会入市销售，对市场的影响力不大。
南山区内几个区域同级中心，分担着各种功能，如蛇口商圈立足滨海休闲功能，华侨城商圈突显旅游功能，南新路商圈则满足中等收入阶层的消费需求，西丽桃源商圈则服务于制造业和区域消费。
但是目前南山区缺少办公和商业较为集中的大型CBD，南山区的常住人群基本上按照南山居住、福田上班、罗湖消费的“三点一线”模式生活。南山区由于片区缺乏规划合理的商务商业核心，商圈影响半径和销售半径都较小，商业网点分散，并且基本处于无序状态。而且片区中的商业物业基本为裙楼、底层或者街铺商业，缺少大型的纯商业物业，总体上商业规划分散，规模较小。此外，整个南山区的商贸面积低于华强北一个商圈的商用物业供应量，因此目前从规模上难以形成具备规模及可以同华强北、东门相抗衡的大型商圈。深圳商圈的西移，给南山区的商业物业带来了无限商机。
商圈一般由核心商圈、次要商圈和边缘商圈三部分组成，由于购物中心对地段、消费群、消费辐射范围有着较高的要求，因此往往只布局于城市的繁华、核心地段。所以，在对购物中心类商业地产进行城市商圈分析时，可以对三类商圈都进行分析，也可以只分析城市中的核心商圈的商业状况、开发现状及发展趋势。淮安某购物中心的城市商圈分析如下。
（1）城市核心商圈分析。(www.xing528.com)
1）目前商业主要集中在淮海广场，向淮海东路、淮海南路、淮海西路、淮海北路延伸。沿路主要集中了休闲娱乐、运动服饰、餐饮等，大多以中低档消费为主，并形成超市卖场（时代超市）等商业形态。
2）随着城市中心商务区（CBD）规划和大面积商业开发（金马广场项目、中央商场项目、金鹰项目等），商业地产呈现规模化上市，商业形态已由传统商业向现代商业转型。
3）随着城市总体规划、城市经济运营不断完善，商业消费市场和消费水平也会得到相应的提高，消费终端层次及收入水平也将随之提升。
（2）城市核心商圈商业地产开发现状和趋势。
1）目前清河区商业地产发展主要是老商业的改造，以及新商业地产项目的立项开发，如金马广场（总建面积7.5万m2）、中央商场（总建面积11万m2）、金鹰项目以及我方项目。
2）从商业发展趋势判断，淮安中心商务区业已成形，短期内，商业地产项目开发将集中上市。
3）区域主要集中了淮安市中高收入群体，人口数量和消费水准不断得到提升的情况下，商业市场必将呈现繁荣景象。
4）区域中小商场呈现萎缩趋向，如同大型的超市卖场进驻，零散的小型超市自然就会退出市场。而大型综合性商场、市场、卖场销售呈现不同的程度的增长，如中央新亚商城、苏宁电器、汇通市场、时代超市等。
5）商业图片（夜景）（图略）。
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