城市商业地产用房供销情况和业态变化分析

对一个城市的商业地产用房供销情况，业态变化的分析的最终目的是要探寻城市中商业地产开发是否存在问题，存在怎样的问题。某商业地产项目用房供销情况及业态变化分析如下。

（1）2012—2014年本市区商业用房供销情况统计表（表3-2）。

表3-2 2012—2014年本市区商业用房供销情况统计表

从表3-2，我们发现，本市2012—2014年的商业用房供销情况非常严峻，三年间其供应量以每年13万m²左右的增量逐年上升，而销售量每年增量仅维持在3万～4万m²，每年销售率虽逐年上升，但整体销售率仍不理想，至2014年销售率仍仅有20.72%，大量商业用房存量，对后续新供应房源销售形成巨大压力。

（2）城市的商业业态变革。随着经济的迅速发展，城市的商业形象也随之发生转变，外来大型零售及休闲娱乐巨头，打破了传统商业格局，带来了许多新的消费体验，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型休闲娱乐城等，吸引了越来越多的消费者。

零售业以原本的传统小杂货、小百货、小商业步行街等，正逐渐发展为大型超市、中高档专卖店、精品专卖店、大型专业连锁店、超大型购物中心及24小时便利店多种业态相互补充的新型零售格局。(www.xing528.com)

休闲娱乐场所从最初的沐浴休闲、小茶馆、小影院等，发展为大型化、功能化、综合型的KTV、浴城、SPA吧、大型影城等，极大地提高了本市人民文化娱乐生活的水平。

餐饮店以原本沿街小型个体饭店为主的模式，正逐渐转变为大型餐饮集团（如奥星、大宅门、汉唐盛世）以及中西连锁快餐（KFC、大娘水饺）、各类高级咖啡厅（如上岛、DIO）以及汇集本市地方及其他各地的特色餐饮相结合的发展方向。

（3）本市商业开发普遍存在的问题。近几年来，本市城市发展日新月异，大量城市人口从老城区向新城区外迁，同时外来人口流入带动了新城区的快速发展，大量商业地产开发在为新城区带来较完善的商业配套的同时，也引发了本市商业地产开发中存在的诸多问题，导致整个城市新城区的商业开发始终处于举步维艰的境况，具体表现在：

1）盲目求大求全，超出市场实际容量。在市政府的引导下，城市新推商业呈现出大型化、功能化、全业态的特点，几十万甚至百万平方米超大型商业开发，超大型购物中心、大型商业综合体、主题商业体的大量集中上市，造成有效消化相对不足，存量每年呈现几何增量趋势。

2）缺少合理规划，定位不准。本市新商业开发仍停留在落后的规划阶段，大多数商业开发没有创新，缺少人性化，人流动线规划不明，内街与外街没有形成互动，导致大量的人流过于集中于某一点，造成人流不通，没有活力。在定位上，动辄出现“城市第一”“苏北第一”等口号，缺乏实质内容。

3）超前开发，无有效支撑点。新城区发展日新月异，人口迁入带来巨大商机，但盲目的乐观使得商业推出量远远超出了新住人口实际需求，在大量楼盘尚未交房入住甚至还未开工的情况下，将商业超前开发，缺少了做商业最基本的要素——固定的消费群体。