分析过城市商业市场的背景及现状后,还有必要对其未来发展趋势进行分析预测,以便更好地把握未来城市商业发展的走势、特征,从而为项目的准确定位打好基础。某购物中心的城市商业市场发展趋势分析如下。
1)随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限,商业过剩导致市场竞争加剧,经营户的盈利能力逐步下降。
2)从商业发展趋势判断,当地商业区域进一步向××路集聚,依托原有的商业环境,××路将建成一批中高档定位的商场,促进当地商业形态升级。尤其以××购物中心为代表的大型购物中心,必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。
3)伴随当地商铺租金的一路上涨,商铺销售价格也水涨船高,但从商业经营水平来看,商业的经营规模和单品利润并未同步提升,尤其是单品利润反而呈下降趋势,商业经营效益普遍下滑,从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高,伴随大量商铺的开发和交付使用,商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势,直到市场供需重新达到平衡。
4)从市场发育程度而言,商业竞争层次较低,主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上,时常缺乏有效的管理和规范,使广大经营户经营受到损失,市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。
某购物中心的城市商业市场发展趋势图见图3-2。(www.xing528.com)
图3-2 某购物中心的城市商业市场发展趋势图
5)从图3-2中可以看出,本市商业发展已经进入成长期,成长期的典型特征是消费规模的急剧扩张和竞争的残酷性。受市场发展利好的刺激,大量商业卖场开始营业,商业规模急剧扩张,必然导致商业竞争的加剧,商业利润水平下降,市场波动加剧。我们目前所处的环境与上述情况完全相似,因此必须做好充分竞争的准备。
6)伴随着市场激烈的竞争,定位失误和经营管理水平低下的商业将会被淘汰出市场,而消费者在竞争过程中,消费理念也日趋成熟,从现阶段以价格导向消费(消费不理性的典型,高收入阶层认为价格是评判品牌和品质的唯一标准,低收入以价格低为购买目标)向价格、品质和品牌多维度评价商品价值的方向转变。消费开始趋于理性,消费目标性明显,消费者倾向于到自己认可的商场购物,消费适合自己的品牌。
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