这是一个拥有产权式商铺的商业街项目的招商答客问培训资料。资料采用一问一答的形式展示了在招商过程中关于投资与回报问题的解答方式，重点突出，详略得当，富有针对性。
（1）问：怎样形成商圈？
答：商圈的形成取决于地段、品牌结构、商业规模、营销手段。
（2）问：项目商铺的价格是否太高？
答：价钱高低是相对的，目前我市新城片区商铺的均价为每平方米1万元左右；天河片区商铺的均价为每平方米1.2万元左右；威宁中心片区商铺的价格每平方米可达4万元；桂花路商铺的均价为每平方米1.5万元左右。
项目少量临街的价格为2.6万元/m2，沿河主打1.7万元/m2，观景天街1.2万元/m2，2F7000元/m2左右，整体均价为每平方米1万元左右，这样的价格配合项目所处的绝版商业地段，展望将来的升值空间，绝对物超所值。
1F层高5.1m，业主均可架设阁楼，花一层价钱买两层面积，实际价钱不足万元。
好商铺买一间少一间，要买就要买“准”买“快”，不能光图便宜。项目的商业地位50年不动摇！想象10年后如果新城片区、天河片区发展成熟了，商铺升值了，那时您在这里的商铺投资早就收回了，成为黄金中的黄金，或坐享其利，或评估融资，再做其他投资有何不可？
（3）问：1F与2F有什么区别？
答：项目1F商铺为全临街、独立开间门面，在符合规划的前提下，业主可自主经营，也可委托运营公司统一招商。委托期满，业主符合规划可自行出租。1F层高5.1m，可设阁楼。
项目2F商铺为产权式商铺，统一返租10～15年，由大型主力商城整体承租经营，租期届满，由业主会议提前选择承租方及出租政策。
（4）问：为什么招商要做商业规划？
答：项目的商业规划和品牌定位是经过严谨的市场研究和论证的，它将保障项目整体商业具备个性鲜明的竞争实力，保障旺盛的顾客流量，能使商业氛围持续繁荣，商铺顺利实现增值。
（5）自己买的铺自己不能决定经营没意思！要自主投资经营的怎么办？
对于商铺经营的规划约束，是对所有业主的约束，是为了避免因个别业主经营失误导致整体商业贬值的保障。
对于商业的规划也不是一成不变的，运营工作会根据商城需要进行及时的调整和沟通，保持和运营公司的良好沟通是解决经营问题的有效保障。
（6）问：代租（委托租赁）是什么意思？为什么只返2年租金？2年后怎么办？
答：委托租赁就是在商订租金收益的基础上，由运营公司统一引进利于商城经营的品牌商家。为了引进优秀的持续经营的品牌，开发商采取补贴费用给予商家长达1～2年的免租优惠。本项目代业主承担市场培育的风险，推出2年返租政策，2年后商业环境更加成熟，业主可根据市场行情提升出租价格，提高回报收益。对于2年后无暇招租的客户，也可继续委托运营公司招商。
（7）问：为什么要整体返租10～15年？租金怎么收取？
答：商场2F是以大型电器、大型超市、童装城家居城为主力业态的布局，这部分商家实力较强，投资巨大，市场稳定性也高，是本项目商业的中流砥柱。引进他们必须签订10～15年以上的租约，并且还要提供电梯、装修等额外的设施，商场内部由对方自行装饰规划，因此不能修建隔断。本项目作为产权式商铺，统一返租，保证业主稳定收益的政策进行销售。租金根据双方协议按季度或半年支付。
（8）问：租赁税有多少？怎么承担？
答：17%以上，2年返租内业主不承担；2年后业主和承租方各承担50%。
（9）问：××步行街的条件比你们项目好？
答：××步行街地段不好，物业本身及周边环境不具备短期形成商圈的条件。
××步行街商业格局不好，××步行街铺面进深大、门头小，商业街道较窄，步行街入口不明显。
××步行街商业招商不好，没有大型实力商家进驻，规划无鲜明个性和特色，充斥低档散乱商家较多。
（10）如果您是消费者，您会去新城片区购物么？(www.xing528.com)
答：新城片区人气太低，配套不完善，5年内难以形成商业气候，在新城片区买商铺必然经历漫长的等待时间。
（11）问：为什么要投资商铺？商铺的投资价值在哪里？
答：商铺（门面）投资属于商业稀缺资源的投资，在土地资源紧张、城市化进程加速的时代，受地段因素影响，许多商铺成为紧俏的高端投资产品。与股票、基金、储蓄、生意相比较，商铺投资是目前最为稳妥，升值空间较高的选择。尤其在毕节这样处于经济和城市建设提速发展期的城市，选择潜力型的商铺进行投资是“一本万利”的买卖（如威宁路、老客车站附近商铺）。
甄别商铺价值的高低，主要从地段、城市配套、商业规划、基础收益、升值能力、售价等几个方面去对比。
商铺的价值：商铺产权期限40年，实际使用甚至可传几代人，与住宅不同，随着城市商业经济的发展，年代越久，商铺的价值越高。本项目商铺最短12年、最长14年就可收回投资成本，开始进入纯利期。
（12）问：为什么要投资项目商铺？
答：1）地段：地段不可复制，本项目具有极度稀缺的沿河黄金商业价值。从毕节发展的方向和趋势来看，10年内麻园转盘必然成为与“贵阳大十字”等同功能的商业区域。
2）回报基价高：项目租金回报基价较高，并且采用统一招商、统一运营的方式，拥有实在成型的商业规划，使收益回报更迅速、更真实，风险更低。
（13）问：回报率如何计算？
答：回报率正确的计算方法如下：
年回报率=每平方米年租金收益/每平方米售价
15年收回成本，平均回报率在6%左右；12年收回成本，平均回报率在8%左右。
本商场1F商铺平均回报率在8%以上（最高回报可达11.8%以上）；2F商铺平均回报率在7%以上（最高回报达10.87%以上）。
（14）问：如何升值？
答：升值的表现途径：
1）价值评估（取决于城市发展的进度）。
2）租金体现（取决于周边商业及经营状况）。
项目地处城市稀缺位置，是未来城市的中心地段。本项目为业主引进国内知名的优秀品牌经营商，科学布局，持续运营，使商铺保持稳定旺盛的生命活力。
我们的平均年租金增长比例：1F 8%～10%，2F 6%～7%。
（15）问：投资如何保障？
答：任何商业都不存在绝对的100%承诺，任何100%的承诺都是禁不住推敲和检验的。本项目不做欺骗业主的行为，只做扎扎实实的品质工程。我们商铺的投资保障来源于以下两个方面。
1）地段保障：不可动摇的城市中心位置，公园和广场的人流保障，越发展越成熟。
2）商业保障：15年大型电器商城、大型超市、大型会所进驻，1F沿河稀缺独立商铺几十年不贬值，1F景观步行街全精品百货一步到位，带来商业价值持续稳定增长。
3）风险规避保障：2年租金一次返还，2年开市风险完全规避。
4）持续营销保障：由专业运营公司持续进行营销活动，创办毕节首份商业杂志媒体，持续宣传商业品牌，及时更换淘汰不合格的经营商，实现本项目商业人气持续旺盛。
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