商业地产招商的十个基本原则

统一招商是商业地产项目统一运营的基础，商业地产项目的招商管理必须遵守以下十个原则：

第一基本原则：要维护商业物业的统一主题形象和统一品牌形象。商业物业是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，商业物业必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

第二基本原则：商业物业的招商商家要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。

第三基本原则：商业物业经营方式的选择原则。商业物业的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。商业物业毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。商业物业的开发商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样做：一是可以加强经营控制力度，有利于商业物业长期经营；二是可增强其他商户与之合作的信心；三是可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强开发商对商业物业的整体控制力度。

第四基本原则：招商顺序原则。招商顺序应遵循：核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。

第五基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商关系着整个商业地产项目的运营成败，对辅助和配套店的引进也有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个商业物业的顺利招商与管理。另外，核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到商业物业的形态。商业物业特别是大型商业物业的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。(www.xing528.com)

第六基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点带面，特色经营”是商业物业特别是超大型综合性商业物业的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃商业物业气氛的作用。例如，深圳华侨城MALL商业物业就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与商业物业的经营主题及品牌形象相吻合。

第七基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为商业物业经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业物业做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，开发商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。

第八基本原则：统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出商业物业的品牌与特色来。

第九基本原则：商业物业要具备完善的信息系统，为商业物业管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等。商业物业有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。

第十基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52∶18∶30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然不是绝对的）。