中国房地产市场：从核心城市到产业小镇的大转型

如今业界已经达成共识的是，中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化，即从农村进入城市。第二阶段是大城市化，即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。

可如今随着各地地王频发，开发企业们又陷入了新的一轮迷惘。我们最近走访了十来个城市的地产商，普遍的感觉是在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后，是前所未有的焦虑感。

要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。

业内有一种流行观点是，未来是大城市更新的时代。看看纽约、伦敦这些发达国家的核心大城市，都是进入到这个时代。这个观点没错，也符合常识。但这样的局势一旦到来，就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。稍有开发常识的朋友都会知道，如今在大城市做城市更新项目，面临的拆迁谈判、业态的腾挪、政府的规划审批都将无比繁琐，时间周期更为长久。最为重要的是，城市更新这样的微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。

有数据为例。(www.xing528.com)

最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20 强房地产企业的市场占有率已经达到20%。这样恐怖的投资降幅和大企业的分食市场，意味着大多数房地产企业都必将面临着转型或者出局的局面。

面临着十三五的房地产局势，到底会如何？我们又该怎么办？

在下面的这篇研究文章里，我们将研究视角伸向国外。我们将研究新形势下的中国经济地理局势，从海外的产业变迁和城市发展经验来看，中国下阶段的房地产市场主流趋势会走向何方。

因此通过研究，我们得出了两个主要结论：一是核心城市的商业地产和住宅开发前景的不确定性都在增加，而从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。二是我们从目前国内已有的旅游、休闲、养老等优秀小镇开发案例中总结出的小镇开发要点。