特色小镇的初始投资及投融资分析

投融资模式探讨，我想讲几点：

①我们毕竟是开发商过来的，有很多开发商的烙印。

②我们希望能够实现特色小镇投融资的分析。

我现在希望我们每个小镇有可能的话，都要租一些农田，农业是我们的标配。这个开发建设，建房子呗，有些包括基础设施，有些不包括基础设施，再后面就经营型的物业。非经营型物业必须得有，你的小镇里面，不能把每一平方米都变成有收入的，一定有很大的一个便利是贴钱的，必须要这么做，不这么做的话，你的生活出不来的，不可能什么都要挣钱。

下面是我们资金的安排，这只是一些罗列，我重点讲讲我的想法，因为我一直在做这一块。包括比如说在开发建设用地，购置土地上面有自主基金，刚刚董总对基金的了解非常深，我们一定是股权类的，这相当于我们开发商的的投基金，这是杠杆。再就是在开发过程中，我可以用预售款PPP，在经营型物业，还有小镇补贴，我们会用我们销售开发的利润拿出一块，这是我们内部有规定的，再就是政府补贴和扶持资金。

自有资金，因为大家都是开发商，开发商在2013年以前是没有名单制的金融机构，2010-2013年这一波，所有开发商都会获得融资，也不分什么一二三线城市，都能拿到钱。2013年之后开始分名单，什么百强，所以现在开发商被分为两类，一类是百强，另外一类是非百强，越来越小。

股权类房地产基金，我们都是做股权类的房地产基金，我认为过去2010-2015年之前，我们对房地产基金其实是偏债性的，人民币的股权基金不太现实，因为我们的LP 和机构投资人、个人投资人都不太成熟，中国没有老钱，那时候都是新钱热钱，现在慢慢变成老钱。但是现在我认为是一个重要起点，今天我们可以看到未来5年或者3年，我们有机会在中国这个市场做一些纯股权类的基金，我认为纯股权类的基金一定不是一百万、两百万的、三百万的，至少后面加一个零，它至少是三千万起头的，一定是这样的。我反而认为，现在如果我们商业模式很成熟，你只要商业模式很成熟，你能说的清楚，一定会投你钱，在中国的今天还是没有投资渠道的。

所以我会觉得百强开发商会做一些股权基金，它比较有优势，非百强比较难。但是我会认为，房地产基金是私募的不是公募的，私募本身是靠人去推动，它对品牌的要求不是很大。所以这样来讲，我认为百强开发商未必真正有实力，这样一些有能力的人他可以获得一些投资人的青睐，我是这么理解的。所以我认为做特色小镇的初始投资金不会太大，通常500 亩，400 亩，像这种特色小镇地价不贵的，它初始投资金不大，一般小几个亿，大几个亿，我们有自有资金，再加上房地产基金，股权类的，全部覆盖掉。所以我觉得在这一点上，一般的开发商就可以。如果他口碑很好的话，他更容易获得资金支持，只是形式上不要走非法集资路径。

预售款。我认为我们能够寻求自我平衡一个最好的途径是预售款，不好意思，这又回到了开发商的属性，没办法。品牌项目销售比较好，自我造血能力比较强，但是我认为在今天品牌不品牌最终还是体现在你的东西上。像我们基本上不会去做宣传，我们就是做样本示范区，做生活展示，因为品牌是有地域性。所以我就让你看到真实的感受，这个骗不了别人的，我也见到过很多区域开发商，它的产品的营造能力以及服务的理念，我认为也是非常强的，值得我们学习，所以大家都有机会，不是只有那些百强有机会。

乌镇雅园这个项目呢，前期投入两个亿，特色小镇有一个机会我们实现十几年前的一个操盘模式叫滚动开发，现在又回归了，因为所有的城市，一说特色小镇的时候，不可能给你很多土地指标，你跟政府签一个特色小镇的协议，第一批给你500 亩地就很有面子的，所以启动资金不用太大。这个项目因为前期做配套，有一个过程，而且当时的环境比现在好。(www.xing528.com)

我们还有一个项目也是一个烂尾，都是开发商做的不太好，我们就快速做一些改造，把中式示范区做出来，这个项目基本上两次开盘，就卖光了，十几个亿。而且好处是，比如上个月在南京，其实是在镇江，它是被限购的，我们上个月做了一个认筹，认筹了40 套，收了两个亿。你会发现有一个好处，因此已经被限购了。到南京城开车45 分钟，这些有什么好处呢？他基本一次性付款，我们卖的时候很容易，我们内部就会要求客户排队，一期付款的往前走，分期的往后站，所以最后买房的基本一次性交完款，所以我们快速回笼资金。我这个项目，这中式项目，封顶就可以卖，我还不做地下室，做地下室成本很高，才卖3 万块钱，这是我们一个营收平衡的一个办法。目前来看我们在海口等地屡试不爽，都是这么处理。

第四个房地产开发贷款，再一个非标商业贷款，我们今年上半年找不到资产，下半年找不到钱，很困难。但是我想中国的非标不会死，第二周期性非常强，说不让你干，门就关上了，说让你干，门就打开了。所以我觉得政策是风口的话，我们就不要做追风人了，因为我们跟不上，我们等风来。有非标的时候去做，没有的时候想其他的办法。政策性贷款，这个就更难了，因为政策天天变。我们整个特色小镇的开发，资金层面一定要做全覆盖，做前期规划的时候，动工之间你的资金要全覆盖。它只是一个房地产+而已，无论是+养老，还是+生活，本质还是房地产。

那么PPP 有很多专家都讲过了，绿城、蓝城和西湖区政府做了一个PPP，坦白来说这是西湖区主导的。经营型物业收入，当我把这个变成一个良性循环的时候，我的入住率上来的时候，大家想想我们雅园里面有五千户，我们商业有五万方的时候，它是供不应求的，所以我们有信心在交付以后，一到两年就迅速的不要我补贴。当我们有好几个小镇中心的话，可以打一个包。

最后是小镇基金补贴，这是我们的特点，我觉得今天小镇的运营服务，就像20年前的物业管理公司，物业公司做的好都是开发商补贴出来的，这是一个相辅相成的。在今天你做小镇不想出点血把这个小镇中心做出来，你想卖完房子就跑路，这个房子也卖不出去。你运营的越好，你贴钱的时间越短，它就形成一个自我平衡在运营层面上。所以这点是我们强制性的要求，这个补贴本身也是卖房子卖的不好，你的运营服务好，像我们现在乌镇雅园普通高层的公寓都要都要卖到两万八。

我做一个小结，这是我自己的感受：

第一，大的市场背景下，今天各因素共振，我认为有可能我们像欧美一样去发起股权类的房地产基金。而这个股权类的房地产基金在初期可能是单向的基金，就像现在的PE 一样，我们今天中国的PE跟国外接轨的，房地产就不行，为什么呢？它一定要看到那个项目，这个问题我也百思不得其解，投互联网的时候你告诉我无所谓，你投房地产的时候，你告诉我把这个看一看，我一定要看一眼。因为有一些劣币被驱逐出去了，现在留下来的我认为都是一些合格投资人，这市场过去的3 到5年被教育了，这个被政府的教育，是学淋淋的用血汗教育的。我觉得现在这个市场是有这个机会的，尤其是我们一些中国第一代的开发商在今天应该都是50 岁以上的。这类开发商就懂房地产，他的资金都有可能转成我们这种股权类的房地产资金，这也是一个群体，也希望大家关注关注这块。

设立股权类房地产基金，就是增加自有资金杠杆。你要把东西做好了，政府才支持，我们今天通过房产基金的形式，我们有一些自有基金，然后我们把这个项目做好，政府提出出来以后，我们主动的贴上去，够就拿，不够就不拿，只能是这样。你就奔着政府的条件去做你的项目。

再一个就是预售款，因为今天的民营资本是很弱小的，钱都在国企手里，你的来源很有限。预售款是我们重要的资金来源，我要实现好预售款就只有一条路，把你的功夫练好，把你的产品做好，我们北京的桃李春风拆迁阶段弄了一个展示样板，就有人准备要交钱了，已经开始搞活动了，每天搞活动爬长城，他认可这个东西，他愿意提前把钱给你。

还有一类积极获取各类金融机构融资，还有一类所有特色小镇一定有大量的自持物业，我希望我未来的小镇里面会放写字楼，会放创客空间。我根据这里面住的人的群体配置我的产业，所以我们强调在规划上留白，你今天要开发一个1500 亩地的小镇，你再聪明绝顶一定有想不到的东西，那么就留白，或者跟着需求走。运营过3年5年就会有青年人进来，这个时候把有一些生活性的配套，所以你的写字楼就出来的，还是一句话不能卖，一定持有，因为卖了以后，它就不能很好的为你小镇居民做服务，持有怎么办？一定要通过证券化解决这个事情。