自然优美，金融激励的特色小镇周边核心城市一小时车程

我们把我们做的小镇分成三类，也是不断的思考：

①生活小镇。

②文旅小镇。

③农业小镇。

（1）生活小镇

桃李春风这个项目是以前在杭州的一个烂尾，一个国企做的，做的不太好，大别墅也不做配套，毛坯房销售，所以根本卖不出去，我们后来把它收购的，我们50 亿的股权跟他们合作，当时是要做一个杭州乃至全国品质最优，服务最全，智能化程度最高的娱乐生活小镇。自然环境非常好，离杭州的市区，大概西二环过去，车程一个小时之内，特点就是，它是一个金融激励的产品。我们做了一些精装的中式别墅，我们为了做配套，为了提供生活服务，我们做了一个小镇中心，我们认识到在做小镇过程中，所有的商业配套你必须满足小镇居民的需求，来量身定制提供商业服务。我们是开发商，我们由绿城提供的物业服务，有医养服务，有健康服务，还有商业管理。

我们现在做的小镇强调小镇的资质文化，我们桃李春风是有桃李公约的，你在买房之前要签公约的，如果你不认可，我这房子也不会卖给你。我们把中式别墅做成的83 方的房子和院子，去小镇生活的人基本上城里都有房子，我们把房型做小，把总价降低，全装全配，拎包入住。我们产品品质在这方面大家还是比较认可的。更重要的特点是，这是一个联排，因为政府不批独栋了，亲朋好友可以组团买一个，确实有，很多都是这么干的。主要是精装，因为像这种小镇项目，没有人跑过去自己装修的。

再重要的一点就是生活服务，基本的生活服务，管家服务也好，或者商业服务也好，养老健康服务也好，这是我们讲的小镇中心，刚才讲到一个门脸的问题，那是给政府看的，我们这个门脸是给自己看的，放在小镇的门口，很方便。

更重要一点，我觉得人和人亲密关系的构建是我们现在花大力气在做的，不仅体现在我们会投资做很多的活动，更体现在我认为开发商很难转换是在于思想的转换。我们既然是做小镇，我们要营造生活，这个生活是延续的，所以我们的服务也必须是延续的，不可能房子交房就走人。现在我们的理念是这个生活经纪人，在交房以后会转到我们公司，他会持续为你服务，会每天跟你沟通，沟通项目的进展。这样在你入住之前，你的左邻右舍已经非常熟悉了，这样的一个好处是能够达到远郊大盘的入住率，这个项目基本上对它的考核目标是交房的那天入住率应该在50%，目前应该超过这个指标了。

能实现这个的第一点是我是拎包入住的。第二我的生活配套是同行的，所以交房那天你可以去喝杯咖啡，去电影院看看，去健身房运动运动。另外我们每周都会搞各种活动、搞社群文化，我们只需要花一点点钱，把这些人的情绪调动起来，他们能够自嗨。

（2）文旅小镇

文旅小镇来源是这样的，从我们投资的角度，过去这一波去库存，我认为是非常彻底和干净的。核心城市别谈，连三四线城区的项目都没有了。我们对小镇选址是有要求的，我们是要求在核心城市周边一个小时到一个半小时车程。比如像杭州，北京我们也会有一个项目。还有郑州，包括厦门和武汉，因为去库存，所以使城市周边一个小时车程的项目估计也被去的差不多了。

有的人说的非常对，你再怎么跟政府勾底，也是要招牌化的。即使在核心城市周边，一个半小时车程我们也找不到了，我们就转换一下思想，我们做文旅小镇，文旅小镇本质上是旅游目的地+生活小镇，这个旅游目的地可以是天然的，比如峨嵋山、武夷山、黄山，也可能是人造的，比如说乌镇。但是我们的能力去造一个旅游目的地能力是不足的，所以我们采用合作的模式，旅游目的地的特点是一般的访客人群是一到三天，或者三到七天的逗留，一般不会超过七天。我们这样的生活小镇搬过去的话，使人群的逗留长度从原来的七天增加到现在的三到六个月，这样整个区域，旅游目的地周边的人口发生很大的改变，生态发生很大的改变，很明显你高端生活配套也要提上来，对当地也是一个好处。(www.xing528.com)

乌镇其实我们现在回过头来套概念了，乌镇项目是在2011年开始做的，我跟他们项目组看这个项目的时候，基本就是一个空地，虽然离乌镇4 公里，但是非常的荒凉，但是它毕竟靠近乌镇，乌镇怎么说呢？整个的人流量是非常高的，在全国景区来看，我记得陈总跟我说过它的流量要高过黄山。但是我认为旅游目的地这个事情很难做，因为江南有这么多的古镇，这个做出来就是一个古镇。乌镇雅园靠乌镇四公里的地方，1600 亩地，当时就是想的是一个养生养老小镇，我们做学院式养老，引进德国最著名的康复医院，还有一些养老的护理中心，还有一些商业区，还有一些酒店。

大家看到下面这个黄圈是我们所谓的生活小镇，600 多亩地，规划是5000多户，这个开发还算比较成功，最早都是杭州人、上海人去买，因为同乡本地人觉得买这个房子的人脑子都坏掉了，什么都没有，但是现在基本都是本地人在买，为什么？因为他看到了他的老人会享受什么样的服务？会过什么样的生活？他愿意为生活买单，这个项目售价一直是很高的。

它的特点就是，我们做这个项目的时候别人不相信我们做养老，因为2010、2012年很多开发商拿养老去圈地，不相信我们，我们就做给他们看，我们是先做环境，其次又做三年的配套，这个配套是很重的，等于我房子没有建，我开始建配套，为了让大家相信我真的是做养老。我们有我们的体系，里面有一些基本的商业配套，我们内部定义它是生活小镇的1.0 版本，所以它的生活配套不好，它里面的生活配套有很大的提升，这很正常，不断的更新迭代。

更重要的是蓝城的生活服务体系是从乌镇来的开始做试点，就是把老年人从早上到晚上做一个真实性的模拟，我们会针对性的做一些活动。总体来讲我们是学院式的养老，让老年人念老年大学，我们业主素质都很高，其中有一部分是我们外聘的专职教授，我们希望把他们调动起来，还像我们上大学一样，要求他们组织俱乐部，各种社群，他们自己有什么特长，摄影的搞一个摄影俱乐部，会跳舞的就跳舞俱乐部，总之能够让他们融洽起来。这种小镇是把老人从他过去熟悉的环境连根拔起，这个是很痛苦的。像我们必须要营造一个非常好的环境，让这儿的老人重新融合到这个社群，让他重新有一帮朋友，以前的老同事，老同学都没有了，我们给他重新建立这样的社区关系，这个社区关系是不容易的，因为中国很多老人还是比较内向的。

还有英语，我们认为我们文旅小镇，一部分是老年人，一部分是学龄前儿童，我们一定要做好的幼儿园，基本上老人和孩子去那过三到六个月。然后有一些便利店，这是我们鼓励业主开的，我们还有人搞众筹咖啡馆，众筹饺子馆，这是我们小镇的食堂，物美价廉，整个蓝城过去它的工地食堂质量也很高，这点我们是要有。

（3）农业小镇

前面两个小镇基本上已经落地了，而且我们现在是在全国找类似的项目大面积的推广和复制，因为这个模式非常成熟。农业小镇现在在探索，我们上周做了一个样板示范区，但是进展比较缓慢，主要的原因跟土地流转有关系，而且各省份对土地流转速度的松紧程度不同，我们的示范区是在嵊州做的，本身浙江在全国来讲是很激进和开放的，嵊州更加支持。

我们的想法是把城市的文明带给乡村，把乡村的自然还给城市。你在乌镇可以有城市的生活，我们做这个小镇也是，中国的城乡差距是很大的。不是你到乡村就很辛苦，这个不方便，那个不方便，我们是希望你能回归自然的同时，同样也享受城市生活的便利，这是我们一个目标，这也是我们要努力做生活的一个动力。

大概的规模希望能够有这样一个体量，1000-1500 亩的建筑用地，农业+医养，是我们最重要的两个抓手，现在是集中居住、农庄、小镇中心，还有文化的颐养区。这是集中居住区的一个事例，当然集中还是我们讲中式小别墅，80 方的，我们的想法是它是一个一个细胞组成的。从农庄本身来讲，分为内园和外园，建筑落地面积80-120 平米，内园是自己的生活场所，外园是生产场所，这就是一个示意图，这应该是一个农庄的集合，这就是一个农庄的示意图，它分为建筑内园和外园，这个我们示意图都做出来了，这是它的内园部分，因为国土部有要求，这种土地上面可以养狗，但是不能住人，很多规定我是不太理解。

然后有一些经营模式，比如说经营模式，大家说回去要种菜种地，其实做不了，所以外园部分我们承包，你可以买内园，自己住。这个模式已经在成都的农庄已经展现了。这些模式其实都在探讨阶段，都在不断迭代和修改。

生活场景，其实我们现在最想做的是农镇，蓝城想做农镇是想推动农村的社会进步，但是农镇其实很难做，主要是土地的问题。我们就会做一些生活场景的描述，有需求才能讲到我们的供应，我们一般是分析客户需求来往后推的，你的场景有了，你的需求有了，我的运营服务也在做，我的配套也在做，所以一切都是围绕人的需求在做的。比如客户要有餐厅，有电影院。青年创客，大多数互联网+的环境下，不一定在城市里面，在这种农镇，距离关系很重要，我可以把一些真正的写字楼、商业搬过去，远的话就会比较麻烦，配套做的很足，他一天的生活会怎么样？退休的长者，他要有他的花园，有一些鱼塘和一些活动区，这些场景我们在硬件软件上要全面满足，只有这样才能实现我这样一个目的。这是中年居民，现在看来不太可能在这个里面生活的。原住居民，这块通过农业小镇的开发建设，会对他们的生活有大幅的提升，现在在我们嵊州农业基地里面，已经能看到真正的展现。